Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

3

Содержание:

1. Понятие ипотеки

2. Понятие и особенности ипотечного кредитования

3. Ипотечное кредитование в России

4. Участники системы ипотечного кредитования

5. Задачи

6. Источники

1. Понятие ипотеки

Ипотекой называется залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю.

Регулируется ипотека Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

В феврале этого года Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в Гражданском кодексе РФ (статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. К этому недвижимому имуществу относятся:

- предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

- здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;

- участки недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц.

2 Понятие и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку).

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

- не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

- имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

- имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

- банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

- система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

- контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

4 Участники системы ипотечного кредитования

1. Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы, которые:

- осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

- ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:

- привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

- формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Задача 1

Молодая семья планирует купить небольшой дом. Её доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк 50 тысяч рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет?

Решение:

Для решения этой задачи необходимо использовать функцию будущей стоимости денежной единицы, так как текущая стоимость известна.

При начислении процентов один раз в год используется формула:

, где

FV - будущая стоимость денег;

PV - текущая стоимость денег;

n - число лет;

(1+i)n - фактор накопленной суммы денежной единицы при ежегодном начислении процентов.

По таблице сложных процентов, 2 столбик, 10%:

FV=50*1,10000+50*1,21000+50*1,33100+50*1,46410+50*1,61051=335,78 тысяч рублей.

Следовательно, через 5 лет на счете вкладчиков будет 335780 рублей, которыми они будут располагать при выборе дома для покупки.

Задача 2

Через 7 лет для приобретения участка земли необходимо иметь 6000$. Достаточно ли положить в банк 3500$, если он начисляет процент ежеквартально по ставке 9% годовых?

Решение:

Проценты начисляются ежеквартально, поэтому процентная ставка за период составит:

9%/4=2,25% за квартал

Количество периодов за 7 лет составит:

4*7=28 периодов (кварталов)

Используя формулу функции текущей стоимости единицы при начислении процентов несколько раз в течение года:

, где

PV - текущая стоимость денег;

FV - будущая стоимость денег;

(1+i/k)nk - фактор текущей стоимости денежной единицы при более частом, чем раз в год, начислении процентов. Находим:

==3218$

Следовательно, чтобы получить через 7 лет 6000$ при ставке 9% годовых начисляемых ежеквартально, необходимо положить 3218$. Таким образом, вложить 3500$ будет более чем достаточно, чтобы приобрести участок земли через 7 лет.

В случае вложения в банк этой суммы на счете будет (по функции накопленной суммы денежной единицы, при начислении процентов несколько раз в год):

6526$

Задача 3

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок.

Капитальные вложения из расчёта на одну колонку составляют 35500 у.е., возмещение инвестиций идет по прямолинейному методу, планируемая отдача от инвестиций - 26 %, срок экономической жизни - 10 лет. Анализ аналогов показал следующее:

- в среднем за сутки в течение одного часа с одной колонки продают 27 л бензина;

- средняя прибыль от продажи 1 л бензина составляет 0,1 у.е.;

- потери рабочего времени за счет пересменок, профилактических и ремонтных работ и т.д. составляют 21 %.

Решение:

Для оценки применим метод техники остатка для земли, так как отсутствуют данные о продажах свободных участков земли.

Расчеты выполняются в несколько этапов:

1. Определяем общий чистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта, используя данные по аналогам:

ЧОД=(24*288)*(8*27*0,1)=149299 у.е.

Где 24 - количество часов в сутках;

288 - количество рабочих дней в году (365-21%);

8 - количество колонок;

27 - объем бензина в литрах продаваемый с каждой колонки в час;

0,1 - средняя прибыль от продажи 1 литра бензина.

2. Определяем ЧОД от зданий и сооружений:

ЧОД зд=Сзд*Ккапзд

Где Сзд- стоимость зданий и сооружений;

Ккапзд- коэффициент капитализации для зданий.

Сзд=35500*8=284000 у.е.

Ккапзд=0,26+1/10=0,36 по методу Ринга, где 0,26 - отдача от инвестиций, 10 - срок экономической жизни.

Итак,

ЧОД зд=284000*0,36=102240 у.е.

3. Определяем остаток ЧОД, относимый к земле:

ЧОДзем=ЧОД-ЧОДзд

ЧОДзем=149299-102240=47059 у.е.

4. Рассчитываем рыночную стоимость земли путём капитализации ЧОД от земли:

где ккапзем- коэффициент капитализации земли.

Таким образом, стоимость данного участка земли составила 180996 у.е., она зависит от данных полученных при анализе аналогов, суммы капитальных вложений в сооружения АЗС, коэффициента капитализации сооружений, продолжительности экономической жизни, а так же от процента планируемой отдачи от инвестиций.

Источники:

1. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2003;

2. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой; М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 1998;

3. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002;

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. - М.: Изд-во Омега-Л, 2006;

5. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

6. www.strol.ru/FINANSY/ipoteka-obzor;

7. www.bankir.ru.