Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов

Методы расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества

1.1 Понятие, сущность, виды износа

1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества

2. Практика применения методов определения экономического износа в оценке имущественных комплексов

2.1 Доходный подход в оценке экономического износа

2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе

Заключение

Список использовано литературы

Введение

Экономический износ (ЭИ), называемый также внешним уровнем, - это потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость.

Чтобы определить, существует ли ЭИ, необходимо провести анализ всех экономических характеристик объекта оценки и его отраслевой среды на определенный момент времени - дату оценки. Этот анализ должен включать историю доходов объекта оценки и другие факторы, влияющие на состояние актива. Для недвижимости небольшого масштаба может быть очень существенным влияние локальных рыночных условий - зонирования, состояние местной экономики и безработица. Крупные объекты недвижимости скорее подвержены влиянию со стороны региональной, национальной и глобальной экономик. Большинство видов имущества, включая недвижимость, а также другие капитальные активы и составляющие действующего бизнеса (материальные и нематериальные активы, рабочий капитал), зависят от локальных экономических факторов, но обычно наиболее значимое влияние на них оказывает состояние отрасли.

Отраслевые экономические условия влияют на все аспекты бизнеса, частью которого являются недвижимость, машины и оборудование. К этой категории относятся: цементные заводы, заводы по производству стали, целюлозо-бумажные комбинаты, нефтехимические, химические и другие перерабатывающие заводы; добывающие отрасли, такие как нефте- или газодобывающие, добычи угля; а также имущественные комплексы других отраслей. Типичные данные для исследования экономики отрасли промышленности включают годовые отчеты компаний, отчеты Комиссии по ценным бумагам, отраслевые аналитические обзоры об изменении цен на продукты и сырье, отчеты инвестиционных банков и брокеров, правительства. С помощью этих данных, оценщик может определить, будут ли доходы, а значит и стоимость активов, снижаться.

В то же время, для универсальных активов, которые могут быть использованы в различных отраслях, факторы ЭИ конкретного пользователя не применимы. Например, величина ЭИ имущественного комплекса по производству автомобильных антенн довольно велика, но здание завода может использоваться и для других производств. Так что ЭИ отрицательно влияет на стоимость оборудования, используемого в производстве автомобильных антенн, но не на стоимость здания.

Целью нашей работы является изучение методов расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

дать определение износу, рассмотреть его виды;

рассмотреть сущность экономического износа и его особенности;

рассмотреть основные методы, применяемые для оценки величины экономического износа.

1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества

1.1 Понятие, сущность, виды износа

На завершающей стадии жизненного цикла предприятия (стадии ускоренного старения, упадка и предстоящего закрытия, продажи или перепрофилирования) наблюдается объективная утрата той или иной части его нормативной производственной мощности и продуктивности.

Устаревшее технологическое оборудование и организационно-техническая оснастка структурных рабочих мест, а также производственная недвижимость на этой стадии срока службы предприятия требуют повышенных затрат на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт. Реконструкция, техническое перевооружение, модернизация отдельных производственных участков и рабочих мест, в преддверии предстоящего закрытия предприятия, становятся экономически не рентабельными. При этом актуализируется решение задач, связанных с оценкой того, что выгодней: производить отдельные комплектующие изделия, сборочные единицы и составные части выпускаемой конечной продукции у себя на месте или закупать их на стороне. По мере старения предприятия все чаще и чаще второй путь оказывается более экономичным. Особенно это относится к структурным рабочим местам участков заготовительно-подготовительных работ предприятия. Иногда отдельные элементы производственной недвижимости приходят в ветхое, а то и аварийное состояние и в таких случаях потери производственной мощности и продуктивности предприятия неизбежны.

В этих условиях после соответствующих технико-экономических расчетов производят закрытие (ликвидацию) неэффективных, нерентабельных структурных рабочих мест, что и приводит к утрате части нормативной производственной мощности и нормативной продуктивности предприятия.

Объективное явление - частичную утрату нормативной производственной мощности и нормативной продуктивности предприятия на заключительной стадии его жизненного цикла следует рассматривать как экономический износ предприятия.

Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объектаЕсипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006..

Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют 3 вида износа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое устареваниеЯкупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г..

физический износ - любое физическое изнашивание материального актива (кроме земли). По жилым зданиям износ определяется в соответствии с документом ВСН-53-86 (Р) (Официальное издание Госгражданстроя, 88 г.)

функциональное устаревание, которое может быть вызвано либо моральным устареванием объекта или актива, либо отсутствием какого-либо элемента, либо избытком какого-либо элемента. Функциональное устаревание может быть устранимым, когда затраты на исправление дефекта меньше чем добавленная стоимость, и неустранимым, когда эти затраты больше добавленной стоимости. Например, фундамент рассчитан на 3-этажный производственный корпус, а фактически имеем 2 - этажный. В этом случае неустранимое функциональное устаревание вызвано избыточностью фундамента.

экономическое устаревание - вызывается внешними по отношению к собственности факторами. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или расположенное поблизости от жилой зоны промышленное предприятие, или железнодорожная магистраль. Экономический износ относится к неустранимым.

В практике выделяют также эксплуатационный износ. Под эксплуатационным износом предприятия понимается преждевременная, экономически не обоснованная, устранимая утрата части структурных и персональных рабочих мест на любой стадии его жизненного цикла, ситуационное нарушение нормативного режима сменности работы и произвольное сокращение номинальных фондов эффективного времени работы его основных рабочих. Эксплуатационный износ предприятия возникает и продолжается только по вине его управленческой команды, уровень профессионализма которой не соответствует современным требованиям. Эксплуатационный износ характерен для тех предприятий, у которых прежде всего слабовата маркетинговая служба и служба сбыта готовой продукции. Путем укрепления кадров управленцев на этих направлениях работы менеджмента можно добиваться минимизации эксплуатационного износа предприятия.

Формула для определения эксплуатационного износа производственных объектов и объектов бизнеса - Иэкп такая же, как и для оценки уровня их экономической недоразвитости:

Иэкп = 1 - Опф/(Опн - Иэп), (1)

где Опф и Опн - соответственно фактическая и нормативная доходопроизводительность предприятия по чистому доходу;

Иэп - экономический износ предприятия в стоимостном выражении, если он объективно имеет место.

Для стадии освоения производственной мощности, роста и зрелости экономики предприятия Иэп = 0. Эксплуатационный износ может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия.

1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества

В ряде публикаций, понятие экономического износа традиционно применяется только в отношении к движимому имуществу предприятия (машины, другая техника и оборудование)Попеску А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. - М., РОО, 2002. 241 с.. При этом искусственно разобщается целостный имущественный комплекс предприятия, включающий производственную недвижимость и активную часть его производственных основных фондов. Экономический износ свойственен предприятию в целом, а не каким-то даже укрупненным отдельным видам его имущества.

В упомянутых публикациях можно встретить неправомерное уравнивание экономического износа и экономической (в частности, производственной) недоразвитости предприятия. Для оценки величины экономического износа предприятия в этих публикациях используют соотношение: 1 - Опф/Опн, где Опф - фактический среднегодовой объем производства продукции за несколько последних лет работы предприятия, а Опн - нормативный годовой объем производства этой продукции. Таким образом, в качестве экономического износа предприятия в этих публикациях рассматриваются экономические последствия неудовлетворительного спроса на его продукцию, а также грубых недоработок и непрофессионализма его управленческой команды.

Между тем, экономическая недоразвитость и экономический износ предприятия имеют принципиальные различия. Основные из этих различий Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. - 2005. - №3.:

при экономической недоразвитости нормативная производственная мощность предприятия и соответствующая ей продуктивность не утрачиваются. Они остаются прежними, но не используются должным образом;

экономическая недоразвитость может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия, а экономический износ, обусловленный потерей соответствующей части его мощности и продуктивности, только на заключительном этапе существования производства;

экономическая недоразвитость поддается контролю и устранению, а экономический износ компенсировать нецелесообразно.

Теоретически экономический износ по политическим или социальным соображениям может быть минимизирован или даже сведен к нулю, если при этом аргументы экономической ошибочности таких действий во внимание не принимаются.

Экономический износ предприятия также ни в коем случае нельзя путать с его эксплуатационным износом.

Имеет смысл особо подчеркнуть принципиальные различия эксплуатационного износа предприятия от его экономического износа (см.таблицу 1).

Преждевременная и экономически необоснованная ликвидация структурных рабочих мест и персональных рабочих мест на стадиях освоения производственной мощности, роста и зрелости предприятия без соответствующей замены их на другие рабочие места или компенсации выпадающей части дохода за счет сдачи освободившихся производственных площадей в аренду или продажи должна рассматриваться как эксплуатационный износ предприятия, допущенный по вине его управленческой команды и подлежащий обязательному устранению. При определении справедливой рыночной стоимости предприятия, особенно для предстоящей приватизации, эксплуатационный износ целесообразно не учитывать, чтобы не создавать почву для возможного неоправданного занижения его первоначальной стоимости и принесения тем самым значительного ущерба государству.

Таблица 1

Сравнительная характеристика эксплуатационного и экономического износаРевуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. - 2005. - №3.

Области возможного практического применения показателей экономического износа предприятия Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. - 2005. - №3.:

Определение справедливой рыночной стоимости предприятий на завершающей стадии их жизненного цикла с учетом частичной объективной утраты ими производственных возможностей и продуктивности (доходопроизводительности и прибылепроизводительности).

Уточнение результатов расчета уровня экономического развития, в частности, производственного развития предприятий, перешагнувших рубеж стабильности технико-экономических показателей их производственной деятельности.

Повышение корректности решения задач экономически целесообразного выбора одного из альтернативных вариантов организации работы предприятия: «все, что нужно производить у себя» или что-то приобретать на стороне.

Выбор целесообразного момента закрытия (ликвидации), продажи, сдачи в аренду или перепрофилирования предприятия.

При этом необходимо не путать понятия и показатели, а также области использования уровней экономической (производственной и коммерческой) недоразвитости и экономического износа предприятий. Разумеется, что коммерческие успехи или же неудачи, влияющие на уровень экономической недоразвитости предприятий, на величине показателей их экономического износа не отражаются.

Одной из причин возникновения ЭИ является государственное регулирование. На протяжении всего 20 столетия государство регулировало деятельность естественных монополий и их доходы, желая защитить потребителей. Регулирование происходило следующим образом: государство устанавливало норматив прибыли на вложенный капитал, определяемый как первоначальная стоимость активов за вычетом допустимой амортизации. Государство устанавливает определенную норму прибыли на инвестиции, основанную на фактической стоимости долга и среднерыночной стоимости собственного капитала. Если рентабельность предприятия равна требуемой - хорошо; если она ниже этой нормы, то это говорит о некачественном менеджменте. Если реальная рентабельность вложенного капитала значительно выше установленного норматива, то это превышение возвращается плательщикам с помощью налоговых (тарифных) поправок. Когда среднерыночная норма прибыли на вложенный капитал возрастает, предприятия регулируемых отраслей обращаются в правительственные органы с требованием повысить их норматив. Поскольку удовлетворение требований происходит не сразу, возникает временной лаг, когда среднерыночная норма прибыли выше, чем требуемая норма прибыли для регулируемых предприятий. В этот момент у активов таких предприятий возникает ЭИ.

Из-за существования ограничений со стороны органов власти сокращается стоимость имущества и возникает ЭИ. Для потенциального покупателя важно, что доходы будут сокращены за счет контроля государства и текущие рыночные ставки аренды ведут к неадекватной стоимости имущества.

Еще один индикатор существования ЭИ - это недостаточные доходы. Этот фактор действует аналогично государственному регулированию, за тем исключением, что сокращение доходов происходит по рыночным причинам. Например, предположим, что оцениваемый объект работает в высоко конкурентной отрасли. Оцениваемое предприятие сделало значительные инвестиции в модернизацию оборудования согласно государственным требованиям по защите окружающей среды, что обеспечило ему долгосрочную работу на рынке. Учитывая состояние спроса и предложения, а также конкуренцию в отрасли, инвестиции не покрываются доходами.

О существовании ЭИ в определенной отрасли может говорить отсутствие в ней нового строительства. Однако, ЭИ может существовать и в случаях, когда имеют место проекты нового строительства. Иногда крупные корпорации решают заменить старый завод с устаревшим оборудованием на новый современный завод с целью сокращения издержек производства и закрепления своих позиций на рынке. Если в отрасли существует ЭИ, который сокращает прибыли компании, уменьшение операционных издержек после ввода в эксплуатацию нового завода укрепит позиции корпорации на рынке и поможет выдержать конкуренцию. Эти обстоятельства могут сократить или даже устранить ЭИ.

2. Практика применения методов определения экономического износа в оценке имущественных комплексов

2.1 Доходный подход в оценке экономического износа

Общей принятой оценочной техникой является получение индикативной стоимости путем анализа дохода. Доходный подход учитывает все виды износа - физический, функциональный и внешний. Однако, определяя все виды износа с помощью доходного подхода, мы не можем выделить ЭИ без применения затратного метода. Суть подхода заключается в следующем: необходимо определить стоимость имущества затратным методом (без учета ЭИ), затем вычесть из результата стоимость, полученную доходным методом. Эта разница и есть ЭИ. Проблема в том, что результат полностью зависит от одного подхода - и доходного. Пример определения ЭИ на основе данных представленного выше примера:

Стоимость, полученная доходным методом - $ 1100 000

Минус стоимость земли - 200000

Стоимость по доходному методу за вычетом земли - 900000

Стоимость, полученная затратным методом до ЭИ - 1000000

Минус стоимость по доходному методу за вычетом земли - 900000

ЭИ = 100000

В результате мы получили ЭИ равный 100000. При других предпосылках и ставке дисконтирования величина стоимости по доходному подходу, и, следовательно, ЭИ были бы иными.

Анализ использования имущества

Рассмотрим другую абсолютно независимую процедуру оценки ЭИ, которая основана на определении степени использования (загрузки) оцениваемых активов.

Если мощности предприятия загружены меньше, чем на 100% или в среднем по отрасли, то существует ЭИ, отражающий избыток предложения на рынке. Математически он выражается следующим образомГриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.:

ЭИ= 1 - (Спрос/Мощность)z (2)

где, Спрос - объем выпуска предприятия, отражающий спрос на его продукцию;

Мощность - максимально возможный объем выпуска предприятия (мощность), отражающий потенциальное предложение;

z - фактор масштаба, обычно составляет 0,6-0,7, отражающий, что с увеличением мощности затраты на создание актива растут более медленными темпами.

Пример: Спрос на автомобильные антенны резко сократился. В то время как потенциал предложения сохранился на том же уровне. Пусть машины и оборудование завода имеют мощность 100 000 штук в год, спрос в год составляет 1000 штук. Значение ВИ в отрасли и для активов завода будет равно:

ЭИ = 1 - (1000/100 000)0,7 = 1 - 0,0010,7 = 96%

Некоторые осведомленные оценщики могут полагать, что ЭИ не существует, если загрузка активов максимальна или близка к максимальной. Но это не всегда так. Действительно, ЭИ нулевой, если доходы предприятий отрасли обеспечивают необходимую норму прибыли на инвестиции. Если загрузка равна 100%, но доходы обеспечивают только уровень безубыточности или не покрывают издержек, это указывает на серьезный ЭИ. Уровень загрузки может быть нормальным для отрасли (например, в результате влияния такого фактора, как высокий потребительский спрос на продукцию отрасли), но недостаточным для обеспечения прибыльности из-за влияния других внешних факторов. Например, существует конкуренция отечественных предприятий с иностранными компаниями, имеющими доступ к более дешевому сырью. Если отечественный завод работает на полную мощность и выпускает 100 000 единиц в год, а спрос на продукцию превышает этот показатель, выпуск завода все равно будет 100 000 единиц. Импорт товаров из-за границы приводит к снижению цен, и доходы отечественного завода снижаются. В данном случае, оценка на основе анализа загрузки предприятия показала бы нулевое значение ЭИ и была бы некорректной.

Компания может не иметь прибыли, в то время как загрузка равна 100%. Финансовые затруднения компании говорят о том, что ЭИ существует и может быть оценен с помощью доходного подхода. Для оценки ЭИ необходимо ответить на следующие вопросы:

являются ли ожидаемые доходы предприятия реалистичными (обоснованными);

как соотносятся доходы предприятия с доходами аналогичных предприятий отрасли;

как соотносятся доходы предприятий данной отрасли с доходностью альтернативных инвестиций.

ЭИ может существовать и у активов нового, только что введенного в эксплуатацию предприятия. Например, был построен завод для производства определенного продукта, но изменение государственного регулирования привело к изменению потребительских предпочтений, спрос на продукт или производство сырья прекратилось, ЭИ завода и отрасли сразу вырос до 100%, предприятие должно быть закрыто.

Анализ валовой прибыли

Оценку ЭИ можно производить методом сравнения валовой прибыли предприятия прошлых лет с текущей валовой прибылью. Валовая прибыль - это доходы предприятия за вычетом расходов на сырье и материалы. Доходы могут быть рассчитаны как произведение количества выпущенной продукции на рыночную цену. Подобным образом могут быть определены также расходы на сырье и материалы. Информация о показателях прибыли от использования объекта оценки за последние 5-10 лет может быть получена оценщиком от владельца имущества. Данный анализ обычно проводится «на единицу продукции» (например, долларов за фунт, долларов за баррель). ЭИ существует, если валовая прибыль снижается на протяжении нескольких лет или валовая прибыль на текущий момент ниже, чем за предыдущий период, даже если загрузка предприятия высокая.

Если в отрасли существует ЭИ, то необходимо проанализировать причины его возникновения. Типичными причинами могут быть: избыточные производственные мощности, которые приводят к падению цен, увеличение цен на сырье, дефицит сырья на рынке, а также ужесточение конкуренции. Если текущая валовая прибыль ниже, чем за прошлый период, то ЭИ может быть определен следующим образом:

Пример:

Валовая прибыль прошлого периода на единицу продукции (ВПпп) - $2,00

Текущая валовая прибыль на единицу продукции (ВПт) - $1,00

ЭИ = (ВПпп - ВПт)/ВПпп = ($2,0 - $ 1,0)/ $ 2,00 = 50%

2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе

Наиболее простой и прямой подход заключается в определении ЭИ путем поиска сведений о продажах подобного имущества на рынке. Чаще всего этот подход используется для оценки ЭИ недвижимости, когда доступна в достаточном объеме информация о продажах подобного имущества на рынке. Данный подход включает в себя следующие шаги:

Вычесть стоимость земли из цены продажи аналогичного имущества; в результате получится стоимость актива за вычетом стоимости земли.

Оценить полную восстановительную стоимость нового аналогичного имущества (не учитывая стоимость земли).

Оценить все виды износа, кроме ЭИ. Вычесть величину износа из полной восстановительной стоимости.

Вычесть скорректированную цену продажи из полной восстановительной стоимости имущества за вычетом износа.

Результат соответствует ЭИ, полученному на основе данных о рыночных сделках с аналогичным имуществом. Данный подход можно использовать для определения ЭИ в абсолютном выражении или как процента от полной восстановительной стоимости или стоимости замещения и стоимости замещения за вычетом физического износа.

Пример:

Цена продажи аналога - $ 1 000 000

Минус стоимость земли - 200 000

Цена продажи аналога за вычетом стоимости земли - 800 000

Стоимость замещения - $ 1 500 000

Минус физический износ - 500 000

Стоимости замещения за вычетом физического износа - 1 000 000

Минус функциональный износ - 0

Стоимость имущества до внешнего износа - 1 000 000

Минус цена продажи аналога за вычетом стоимости земли - 800 000

Внешний износ = $ 200 000 или 20 % от стоимости замещения за вычетом функционального и физического износа

Таким образом, мы получили ЭИ равный $200 000, или 13% от стоимости замещения или 20% от стоимости замещения за вычетом физического и функционального износов.

Для надежной оценки ЭИ на основе рыночного подхода, следует использовать данные о продажах нескольких аналогов. Предпочтительно, чтобы продажи были совершены в одно и то же время и похожи по местоположению, а также, чтобы аналоги не имели (или практически не имели) функционального износа. Иногда это невозможно, тогда следует попытаться найти аналоги, которые подвержены влиянию тех же экономических факторов, и используются в сопоставимых экономических условиях. Если ЭИ определен как доля от CORLD, то его вычитание должно производиться до функционального износа в абсолютном выражении. Процентные вычеты всегда должны быть произведены в первую очередь, затем - долларовые.

Анализ рентабельности капитала

Еще один подход в количественном определении ЭИ - это анализ рентабельности капитала (или инвестиций). При анализе рентабельности капитала сравниваются доходы и величина инвестиций, необходимых для получения этих доходов. Наиболее простой и прямой метод анализа - изучение деятельности компаний, аналогичных оцениваемому бизнесу, акции которых котируются на открытом рынке. Метод предполагает определение уровня рентабельности капитала в году, предшествующем году оценки, и в прошлые годы, когда рентабельность капитала была выше. Подходящий источник информации для проведения этого анализа - различные финансовые отчеты предприятий, данные статистических сборников. Один из показателей, отраженных в них, - это рентабельность капитала.

Общий инвестированный капитал в предприятие представляет собой сумму акционерного капитала и долгосрочных обязательств. При благоприятных экономических условиях в отрасли рентабельность капитала будет высокой, при плохих - низкой. Таким образом, рентабельность капитала - значимый индикатор ЭИ.

Пример (основан на данных американских компаний, таблица 2).

Такое определение ЭИ возможно, если удается найти компании, аналогичные оцениваемой по типу имущества и с минимальной диверсификацией активов. Например, если оцениваются активы нефтеперерабатывающего завода, несложно найти компании-аналоги, поскольку такие компании обычно имеют небольшую долю активов в других секторах и отраслях. Другими словами, и оцениваемое имущество, и активы компаний-аналогов, должны находиться под влиянием одних и тех же экономических факторов.

Таблица 2

Расчет экономического износа методом рентабельности активовЭкономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. - The MTS Journal.

Таким образом, внешний износ активов в выбранной отрасли, определенный с помощью анализа рентабельности капитала, равен 18%.

Если оценивается имущество бумажной фабрики, данный метод может не сработать, поскольку трудно найти компании, владеющие только бумажными фабриками, обычно деятельность таких компаний диверсифицирована и на их деятельность оказывают влияние различные факторы.

Вторым шагом после подбора компаний-аналогов является ретроспективный анализ отрасли, выявляющий период, когда рентабельность капитала была максимальной. Например, для нефтеперерабатывающей отрасли этот период пришелся на конец 1970-х-начало 1980-х годов, перед кризисом спроса и предложения и началом серьезного государственного регулирования в области охраны окружающей среды.

Оценщики должны изучать экономические характеристики объекта и подбирать максимально близкие компании-аналоги. Конечно, ни одно сравнение не совершенно. Цель - подобрать аналоги в похожих экономических условиях.

Анализ коэффициента цена/ балансовая стоимость

Следующим методом определения ЭИ является анализ инвестиционной привлекательности отрасли и цен обыкновенных акций (собственного капитала компании). Индикатор, определяющий существование ЭИ, - это отношение рыночной стоимости акций компании к их бухгалтерской (балансовой) стоимости. Бухгалтерская (балансовая) стоимость акций отражает первоначальные инвестиции в компанию (уставный капитал) и нераспределенную прибыль прошлых лет.

По законодательству акционеры являются собственниками компании, в которую они инвестировали свои средства. С точки зрения инвестора, владение акциями предприятия означает владение его активами. В любой момент времени стоимость обыкновенных акций или стоимость собственного капитала компании равна общей стоимости ее активов минус стоимость всех ее обязательств. Так что решение приобрести долю акций компании означает решение купить долю ее активов.

Единые нормы бухгалтерского учета определяют методологию расчета балансовой стоимости активов. Тем не менее, нельзя забывать, что балансовая стоимость не отражает реальной (рыночной) стоимости активов, главным образом потому, что базируется на исторических (первоначальных) затратах.

Чтобы оценить ЭИ активов выбранной отрасли в США например используют информацию Standard&Poors ("S&Р") Analyst Handbook, где представлены индексы цен акций, а также индекс отраслевой балансовой стоимости. Сравнение же проводят с группой промышленных компаний, известных как S&Р 500 (Industrials).

Для расчета мультипликатора цена/балансовая стоимость, среднюю цену обыкновенных акций делят на балансовую стоимость активов, приходящихся на 1 акцию. Анализ выглядит следующим образом Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. - The MTS Journal.:

ЭИ =(4,8-3,5)/4,8=0, 27 или 27 %.

Данное отношение отражает относительную оценку инвесторами активов данной отрасли в сравнении с акциями промышленных компаний в среднем. Владельцы акций промышленных компаний готовы заплатить за них на 27% больше, чем за акции рассматриваемой отрасли.

Как правило, ЭИ является неустранимым, то есть никакие инвестиции не могут привести к его исчезновению. Но они могут изменить его величину и даже сократить его до нулевого уровня, если отраслевые условия изменятся. Если предприятие-конкурент остановит производство, то может возникнуть дефицит продукции. Экономическая теория говорит о том, что при постоянном спросе и одновременном сокращении предложения, цены на товар увеличатся.

Заключение

Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют физический, функциональный и экономический износ.

В данной работе мы уделили внимание экономическому износу, определив его как обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Экономический (внешний) износ существует, когда в экономике есть лучшие возможности для инвестирования. Когда правительство предпринимает попытки контролировать рынок извне, также возникает ЭИ, сокращающий стоимость активов. Потерю стоимости, связанную с существованием ЭИ, вызывает избыточное предложение в экономике, наличие конкуренции. Обычно инвестиции не устраняют ЭИ, но он может быть изменен, и даже сведен к нулю при изменении условий в отрасли.

В идеале для определения величины ЭИ необходимо использовать более чем один метод оценки.

В работе были приведены некоторые методы количественного измерения ЭИ. Эти методы не могут быть использованы для всех видов собственности и отраслей. Оценщик должен изучить актив и отрасль, чтобы выявить наличие ЭИ и использовать наиболее подходящий метод его оценки.

Список использованной литературы

1. Об оценочной деятельности в Российской федерации: Федер.Закон РФ от 29 июля 1998 г, № 135-ФЗ.

2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО №3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития от 27 июля 2007 г.

3. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебн. пособие. -- М Институт профессиональной оценки, 1999.

4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

5. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. - М.: Квинто-Консалтинг. - 2003.

6. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: доходный подход. -- М Федеративное издательство, 2000.

7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

8. Грязнова А.Г.,Федотова М.А, Ленская С.А. Оценка бизнеса: учебник. М.: Финансы и статистика, 2005.

9. Есипов В.Е. Оценка бизнеса. - Спб.: Питер. - 2006.

10. Попеску А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. - М., РОО, 2002.

11. Руководство по оценке стоимости бизнеса / Фишмен Джей, Пратт Шеннон,Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; пер. с англ. Л.И.Лопатников. - М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000.

12. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие - М.: Маросейка, 2007 г.

13. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000г.

14. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - 2-е изд., испр. - Москва: Омега-Л,2007.

15. Якупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г.

16. Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. - 2005. - №3.

17. Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. - The MTS Journal.