|
|
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
18 Содержание - Введение
- 1. Общая часть
- 1.1 Определение основных вопросов оценки
- 1.2 Сбор, проверка и анализ информации
- 1.3 Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
- 1.4 Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов
- 1.5 Подготовка отчета об оценке
- 2. Экономическая часть
- 2.1 Расчет стоимости недвижимости затратным подходом
- 2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом
- 2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом
- 2.4 Согласование стоимости оцениваемого объекта проводим в таблице 2.5
- Заключение
- Список использованных источников
ВведениеКак правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.В данной работе проводится оценка стоимости недвижимости тремя подходами и оценка согласованной стоимости. 1. Общая часть1.1 Определение основных вопросов оценкиНа этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:цель оценки;стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;разрешенное использование земельного участка;форма собственности;кадастровый номер;сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;наличие застройки;определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.1.2 Сбор, проверка и анализ информацииДанные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.Юридическое описание и регистрационные данные:договор на передачу титула собственности;документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;информация о собственнике или арендаторе;характеристика сервитутов;правила зонирования и функционального использования;градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.Физические характеристики земельного участка.Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.Фронтальная граница - это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены из данных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:размер (площадь);форма (конфигурация);топография (рельеф);ландшафт;инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).Характеристика местоположения и прилегающей территории:использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);состояние окружающей среды;негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:природные - подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,экологические - изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.Анализ экономических факторов:цены соседних участков;наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);данные о продажах аналогичных земельных участков;данные о стоимости аренды земельных участков;данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);данные о доходах и затратах от использования объекта;этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:находится в эксплуатации,временно не эксплуатируется,земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.Источники информации.Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.Исследование земельного рынка и практики продаж.1.3 Анализ наиболее эффективного использования земельного участкаРыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения "условно вакантного" состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:целевое назначение и разрешенное использование;преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;текущее использование земельного участка;перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.1.4 Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатовВ соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков рекомендуется использовать:метод сравнения продаж;метод выделения;метод распределения;метод капитализации земельной ренты;метод остатка;метод предполагаемого использования.Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).1.5 Подготовка отчета об оценкеРезультаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. 2. Экономическая часть2.1 Расчет стоимости недвижимости затратным подходомТребуется определить стоимость частного дома вместе со строениями, если стоимость 1 м2 земли составляет 120 рублей; цена нового строительства 1м2 - 6000 рублей; предпринимательская прибыль - 30%.Площадь земельного участка определяется по формуле (2.1)S= a*b (2.1),где а - длина земельного участка, мb - ширина земельного участка, мS= 40*20 = 800 м2Расчет стоимости нового строительства рассчитывается по формуле (2.2)Снс= Снс 1м2 * Sзд + П (2.2),где Снс - стоимость нового строительства, рубСнс 1м2 - стоимость нового строительства 1 м2, рубSзд - площадь здания (по наружной), м2П - предпринимательская прибыль, руб.Снс = 6000*64 + 28800 = 412800 рубРасчет стоимости земельного участка определяется по формуле (2.3)Сзу= Сзу 1м2 * S (2.3),где Сзу - стоимость земельного участка, рубСзу 1м2 - стоимость 1м2 земли, рубS - площадь земельного участка, м2.Сзу = 120*800 = 96000 рубРасчет стоимости объекта недвижимости вместе со строениями определяется по формуле (2.4)С= Снс + Сзу - И (2.4),где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, рубСнс - стоимость нового строительства, рубСзу - стоимость земельного участка, рубИ - износ, руб.С= 412800+96000-27945 = 480855 рубРасчет величины физического износа приведен в таблице.Таблица 2.1 Расчет физического износа|
Номер по порядку | Конструктивные элементы здания | Удельный вес в % | Ст-ть нового строительства | Износ в % | Износ в руб. | | 1 | Фундамент | 8 | 33024 | 5 | 1651 | | 2 | Стены и перегородки | 33 | 136224 | 8 | 10898 | | 3 | Перекрытия | 18 | 74304 | 9 | 6687 | | 4 | Кровля | 5 | 20640 | 3 | 619 | | 5 | Полы | 14 | 57792 | 7 | 4045 | | 6 | Проемы | 8 | 33024 | 1 | 330 | | 7 | Отделочные работы | 6 | 24768 | 7 | 1734 | | 8 | Инженерное оборудование | 8 | 33024 | 6 | 1981 | | | | Всего | 100 | 412800 | 46 | 27945 | | |
2.2 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим по формуле (2.5) С= ЧОД / К (2.5), где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб К - ставка капитализации, % С= 80909/0,09 = 898988 руб. Ставку капитализации возьмем равной 9%. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 2.2 Таблица 2.2 Расчет чистого операционного дохода |
№ | Наименование показателя | Единица измерения | Значение показателя | | 1 | Ставка арендной платы за месяц | руб/м2 | 150 | | 2 | Площадь оцениваемого помещения | м2 | 50,76 | | 3 | Ставка капитализации | % | 9 | | 4 | Потенциальный валовый доход за год | руб | 91368 | | 5 | Убытки от недозагрузки помещения (1%) | руб | 913 | | 6 | Действительный валовый доход | руб | 90455 | | 7 | Расходы на страхование (10%) | руб | 9046 | | 8 | Налог на имущество (0,1%) | руб | 212 | | 9 | Налог на землю (0,3%) | руб | 288 | | 10 | Чистый операционный доход | руб | 80909 | | |
2.3 Расчет стоимости недвижимости сравнительным подходом2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе Информация об объектах приведена в таблице 2.3 Таблица 2.3 Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости |
Характеристики объекта | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 | | Цена продажи, тыс.руб | | 621 | 855 | 724 | 619 | 687 | | Площадь дома | 50,7 | 45 | 75 | 55 | 42 | 62 | | Динамика сделок на рынке | | полгода назад | полгода назад | месяц назад | 2 недели назад | год назад | | Площадь садового участка | 800 | 800 | 800 | 800 | 600 | 600 | | Число комнат | 2 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | | Транспортная доступность | | лучше | аналог | аналог | аналог | аналог | | |
2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки, занеся данные в таблицу 2.4 Таблица 2.4 Расчет корректировки |
Характеристики объекта | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 | | Цена продажи 1м2, тыс. руб | - | 13,8 | 11,4 | 13,2 | 14,7 | 11,1 | | Динамика сделок на рынке | - | полгода назад | полгода назад | месяц назад | 2 недели назад | год назад | | Корректировка, % | - | 16,2 | 16,2 | 0 | 0 | 32,4 | | Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб | - | 16,03 | 13,25 | 13,2 | 14,7 | 14,7 | | Транспортная доступность | | лучше | аналог | аналог | аналог | аналог | | Корректировка, руб | - | -2,78 | - | - | - | - | | Размер участка, м2 | 800 | 800 | 800 | 800 | 600 | 600 | | Число комнат | 2 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | | Корректировка | - | - | - | - | -1,5 | -1,5 | | Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб | 13,2 | 13,2 | 13,2 | 13,2 | 13,2 | 13,2 | | |
2.3.3 Рассчитав цены за 1 м2 каждого объекта-аналога, определим корректировку по динамике сделок на рынке Для этого возьмем цену квадратного метра аналога 4 и цену аналога 5 (14,7-11,1) / 11,1 * 100% = 32,4% 32,4% - процент разницы в динамике продаж 4 и 5 объектов, проданных две недели и год назад соответственно. 2.3.4 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 5 и занесем ее в таблицу 2.4 11,1+ (11,1/100 * 32,4) = 14,7 руб 2.3.5 Чтобы рассчитать корректировку 1 и 2 объектов аналогов, делим корректировку за год на 2 32,4/2 = 16,2% 2.3.6 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 1 и занесем ее в таблицу 2.4 13,8+ (13,8/100 * 16,2) = 16,03 руб 2.3.7 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 2 и занесем ее в таблицу 2.4 11,4+ (11,4/100 * 16,2) = 13,25 руб 2.3.8 Далее рассчитаем корректировку на транспортную доступность первого объекта-аналога, так как его транспортная доступность лучше, то корректировку учитываем с минусом 16,03 - 13,25 = 2,78 руб 16,03 - 2,78 = 13,2 руб 2.3.9 Чтобы рассчитать корректировку на размер участка и число комнат рассмотрим аналоги 3 и 4 13,2 - 14,7 = 1,5 Эта корректировка для аналогов 4 и 5 учитывается с минусом. Аналог 4 14,7 - 1,5 = 13,2 Аналог 5 14,7 - 1,5 = 13,2 2.3.10 Рассчитав скорректированную цену 1м2, найдем стоимость оцениваемого объекта по формуле (2.13) С = Ц 1м2 * S (2.13), где С - стоимость оцениваемого объекта, руб, Ц 1м2 - скорректированная цена 1м2, тыс. руб, S - площадь оцениваемого объекта, м2 С = 13,2*50,7 = 669240 руб 2.4 Согласование стоимости оцениваемого объекта проводим в таблице 2.5Таблица 2.5 Согласование стоимости |
Критерии согласования | Затратный подход | Доходный подход | Сравнительный подход | | Полнота и достоверность информации | 1 | 1 | 1 | | Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 2 | 1 | 1 | | Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 2 | 2 | 0 | | Способность учитывать конъюнктуру рынка недвижимости | 0 | 2 | 0 | | Итого | 5 | 6 | 2 | | Общая сумма баллов | 13 | | Удельный вес каждого подхода в общей сумме баллов, % | 38,46 | 46,16 | 15,38 | | |
Рассчитав удельный вес каждого подхода в общей стоимости объекта недвижимости, рассчитаем стоимость в таблице 2.6 Таблица 2.6 Расчет согласованной стоимости объекта недвижимости |
Величина стоимости, рассчитанная по подходам, руб | 480855 | 898988 | 669240 | | Взвешенный результат, руб | 184937 | 414972 | 102929 | | Согласованная величина стоимости объекта, руб | 702838 | | |
ЗаключениеВ данной работе была проведена оценка стоимости частного загородного дома тремя подходами и определена согласованная стоимость недвижимости.Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.Основные принципы оценки доходного актива - принцип ожидания и принцип замещения.Сравнительный подход - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.Метод рыночных сравнений базируется на принципе "спроса и предложения", в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Список использованных источников1. Книги: 1. Л.Н. Тэпман "Оценка недвижимости" под редакцией профессора В.А. Швандара, "Юнити", Москва, 2005; 2. Н.А. Щербакова "Экономика недвижимости: учебное пособие", "Феникс", Ростов на Дону, 2002; 3. Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко "Экономика недвижимости: учебное пособие", "КНОРУС", Москва, 2009; 4. В.Н. Смагин, В.А. Киселева "Экономика недвижимости: учебное пособие", "ЭКСМО", Москва, 2007. 2. Ссылки на ресурсы Интернета: 5. http://www.otsenschik.ru/ocenka_zemli.shtml 6. http://www.blh.ru/services/? id=22 7. http://www.best-ocenki.ru/book2
|
 |
