Регулирование рынка жилья

Регулирование рынка жилья

СОДЕРЖАНИЕ

Рынок жилья в целом относится к рынку товаров и услуг. Однако он организован таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Иваницкая И.И. Оценка развития рынка жилья в современной России / И.И. Иваницкая // Вестник Научно-исследовательского центра корпоративного права, управления и венчурного инвестирования Сыктывкарского государственного университета. - 2008. - №3. - С. 53-64. Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга.

Рассматривая жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию: Ст. 19 «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

· частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

· государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

· муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям;

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

· жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

· специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

· индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

· жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Существует подход, согласно которому выделяют два вида государственного регулирования жилья: прямое и косвенное, каждый из которых содержит определенный набор инструментов. Косарева Н. Об оценке доступности жилья / Н. Косарев, А. Туманов // Вопросы экономики.. - 2007. - №7. - С. 118-135.

Косвенные методы состоят в изменениях в налоговой системе, системе ценообразования и других институтов государственного регулирования. Среди них выделяют: Ларионов В.Н. Методические основы эффективного регулирования рынка жилья / В.Н. Ларионов. - М., 2006.

· Налоговое регулирование;

· Ценообразование;

· Приоритеты жилья, участков, ресурсов, льгот.

Косвенные методы могут служить эффективной мерой по сдерживанию роста цен на жилье. Иванов А. Эффективные методы решения жилищной проблемы [Электронный ресурс] / А. Иванов. - Режим доступа: http://www.alldoma.ru/novosti-faktyi-sobyitiya-tochki-zreniya/ip-ativanov-a.p.html Во-первых, можно значительно увеличить налог на жилье (до 10-20 % в год) для физических лиц в случае превышения нормы в размере 60-80 м2 на одного человека. Указанная мера будет способствовать снижению привлекательности жилой недвижимости как объекта инвестирования. Во-вторых, можно запретить приобретение жилой недвижимости юридическими лицами, а также свести до минимума перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц значительно уменьшит спрос на жилье, следствием чего станет снижение цен. В-третьих, можно ввести экспортные пошлины при приобретении жилья нерезидентами в «проблемных» регионах, в первую очередь в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Размер таких пошлин должен составлять не менее 50-100 %.

В настоящее время механизм регулирования рынка жилья смещается в большей мере в сторону управления инвестиционными потоками. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений.

Остальное жилье строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, то роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

Основным инструментом прямого регулирования рынка жилья является законодательно-нормативная база (правовое регулирование).

Реализация права на жилище закреплена в Конституции РФ 1993 г. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридической силе он занимает второе место после Конституции РФ и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства РФ.

Наряду с положениями Кодекса в регулировании жилищных отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему. Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства РФ / А.И. Якупова // Жилищное право. - 2008. - №4. - С.9-13. Например, Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», утративший силу с принятием Жилищного Кодекса РФ.

На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики - разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с другой - на расширение платежеспособного спроса населения. Среди них, в частности:

· Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве объектов недвижимости», направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;

· Федеральный закон от 30.12..2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

· Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

· Федеральный закон от 30.12.2004 № 207-ФЗ «Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг».

Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 № 188-ФЗ обеспечивает поддержку частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать жилье. Кодекс вводит понятие социального найма, который дает возможность людям переезжать в те места, где они смогут достойно трудиться и жить, предусматривает создание маневренного фонда для переселения граждан, сохраняет договор найма специализированного жилого помещения (служебное жилье, жилое помещение в общежитии) в случае смены его собственника (владельца), закрепляет исключительное право на создание и предоставление жилищного фонда социального использования только за государством и муниципалитетами, то есть за публичной властью.

Среди законов, ориентированных на увеличение строительства, основным является Градостроительный кодекс от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Он направлен на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на установление прозрачных процедур землепользования и застройки.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» требует доработки для обеспечения большей детализации особенностей осуществления инвестиций в разных отраслях, в частности, в жилищном строительстве и ипотеке, поскольку законодательными актами определены порядок участия в ипотеке и права на обеспечение граждан жилищем с учетом категорий льготников, но не известны механизмы финансового обеспечения таких затрат.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» разрешил многие вопросы, связанные с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой - отсутствие четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество.

Развитию рынка жилья и ипотеки содействовали Федеральный закон от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об оценочной деятельности» и законы о страховой деятельности, создавшие базу для страховой защиты ипотеки.

Дальнейшее совершенствование этих аспектов законодательства связано с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой деятельности. Иваницкая И.И. Оценка развития рынка жилья в современной России / И.И. Иваницкая // Вестник Научно-исследовательского центра корпоративного права, управления и венчурного инвестирования Сыктывкарского государственного университета. - 2008. - №3. - С. 53-64.

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают обязательную государственную регистрацию недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права.

Новый Земельный кодекс от 25.10.2001 № 136-ФЗ направлен на устранение административных барьеров при оформлении земельного участка под застройку. Согласно изменениям этого документа, земельные участки под жилищное строительство предоставляются только на открытых аукционах.

К нормативно-правовым актам, регламентирующих жилищное строительство относят Федеральный закон от 19.06.1995 № 89-ФЗ «О стандартизации», определяющий четыре основные вида нормативных документов: государственные стандарты (ГОСТ), отраслевые стандарты (ОСТ), стандарты предприятия (СТП), стандарты научно-технических обществ (СТО). К федеральным нормативным документам относятся строительные нормы и правила (СНиП), ГОСТ, своды правил по проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). Для субъектов РФ введен новый нормативный документ - территориальные строительные нормы (ТСН), а СТП и СТО относят к производственно-отраслевым нормативным документам.

В развитие законов о формировании системы ипотечного кредитования разработана Инструкция Минюста России о порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам. Центральный Банк РФ разработал и утвердил изменения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».

Кроме этого, к документам законодательной базы РФ в части ипотеки можно отнести: Письмо Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования» от 9 августа 1999 г. №СК-2725/19, Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. №28, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28), Постановление Правительства «О создании Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию».

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ» создан орган (жилищная инспекция), осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой). Минц В.О. факторах динамики цен на жилую недвижимость / В.О. Минц // Вопросы экономики. - 2007. - №2. - С.111-121.

Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства должны существенно превышать предусмотренные федеральной целевой программой «Жилище» - 80 млн. м? в текущем 2010 году. По международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м? на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2009 года составил 1,3 млрд. м?). Соответственно, Россия должна строить как минимум 145 млн. м? в год - то есть почти в 2 раза больше, чем сейчас.

Ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.

Объем ввода жилья в России в расчете на 1 млн. руб. реальных доходов населения (в ценах 2008 г.) составил в 2009 году 3,7 м? против 4,7 м? в 1999 г. Уменьшение значения этого показателя свидетельствует о росте неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Эго является одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.

В 2009 году общий объем жилищного фонда России составил 2,996 млрд. м? (это примерно 20 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан жильем - 21,3 м? на человека.

Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости. Рынок жилья в переходной экономике / Под. ред. Е. В. Орешкович. - Киров: ГИПП « Вятка», 2009. - 896 с. Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на собственников и съемщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России вынуждены все больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в ближайшие 10-20 лет.

В советский период государство финансировало не только строительство жилья, но и его эксплуатацию. Из-за кардинального сокращения финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ сроки ремонта откладывались. В результате масштабы износа сегодня оцениваются на уровне 50-70% жилищного фонда, а объемы ветхого и аварийного жилья достигли 3,1%. По официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают около 2 млн. человек. Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.

Важнейшими проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: Родионова Н.В. Механизмы регулирования рынка жилья / Н.В. Родионова // Аудит и финансовый анализ. - 2008. - №4. - С. 276.

· дефицит платежеспособного спроса населения;

· высокие кредитные ставки;

· административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и порядка 200 подписей);

· недостаточные объемы строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения;

· качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;

· неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек;

· монополизация строительных рынков;

· отставание инженерной и транспортной инфраструктуры строительных площадок (при этом удельный вес работ по подключению к инженерной инфраструктуре в стоимости 1 м2 составляет 35-40%);

· завышенные цены на продукцию строительного комплекса, зачастую при низком качестве материалов, работ и услуг;

· малый объем финансирования федеральных и региональных программ;

· социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами;

· дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.

Но в то же время в развитии рынка жилья усилились некоторые положительные тенденции: происходит постоянный рост доходов населения в денежной форме, вследствие чего высвобождаются ресурсы для создания сбережений, наблюдается постепенное повышение доступности приобретения жилья, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, усиливается деятельность государственных органов по обеспечению жильем социально уязвимых граждан.

Видимым пробелом российского жилищного законодательства являются нерешенные проблемы современного жилищного законодательства в сфере социального жилья - жилья для малообеспеченных групп населения, не способных самостоятельно решить проблему обеспечения своих семей жильем.

Решить данную проблему можно путем создания в системе оказания государственной помощи гражданам единых механизмов расчета размера предоставляемой помощи, четко разделить категории граждан и формы предоставляемой им государственной помощи: ссуды, субсидии, компенсации, льготы и т.д.

Необходимо шире использовать зарубежный опыт и частично пересмотреть федеральную программу «Доступное жилье» с тем, чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.

Другой немаловажной проблемой жилищного законодательства в сфере социального жилья является отсутствие законодательных документов, регламентирующих механизмы создания жилищного фонда социального использования.

Основным выходом из сложившейся ситуации для России может быть возврат в федеральное законодательство дифференциации форм и методов создания жилищного фонда социального назначения, а также форм управления им и форм собственности - прямой (например, ТСЖ) и непрямой (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), которые почему-то бесследно исчезли из статей Жилищного кодекса.

Сегодня в России необходимо совершенствовать и жилищную политику, и жилищное законодательство - вводить в сферу строительства и ЖКХ некоммерческие формы жилищных объединений, призванных сделать массовым участие самих нуждающихся в решении собственных жилищных проблем. Это особенно актуально в отношении жилищных объединений. В связи с этим логично рассмотреть предложения по формированию и развитию в России некоммерческого жилищного фонда с использованием различных форм его предоставления.

Первое. Должна быть законодательно сформулирована многоуровневая система создания, предоставления и управления некоммерческим жильем, в том числе социальным. Кроме государства и муниципалитетов обеспечением нуждающихся граждан социальным жильем должны заниматься некоммерческие организации, стандарты деятельности которых надлежит сформулировать и законодательно закрепить.

Второе. Законодательно должны быть определены преференции некоммерческих жилищных объединений, для которых должна быть создана система льгот и преимуществ.

Третье. Целесообразно сформировать в России национальную систему по созданию и управлению некоммерческим жильем.

Четвертое. Создание и деятельность специальных сервисных служб по обслуживанию жилищных некоммерческих организаций должны стимулироваться.

Пятое. На финансово-жилищном рынке необходимо законодательно создать систему депозитно-кредитных жилищных банков. Такая система была внедрена в большинстве европейских стран одновременно с ипотечной системой, не являясь ее конкурентом.

Шестое. Необходимо принять специальный федеральный закон «О коммерческих жилищных организациях». Это ключевая идея. В таком законе надо прописать все нюансы для жилищных кооперативов, товариществ, ассоциаций, создаваемых в различных типах застройки: одноэтажной, многоэтажной, дачной.

Также выходом из проблемы по сокращению очереди на предоставление жилья социального использования малоимущими семьями должно стать широкое, законодательно подкрепленное, распространение жилищно-строительных кооперативов, что даст возможность приобретения жилья очередниками по себестоимости.

Необходима также продуманная и реалистичная политика по оказанию государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи. С этой целью следует изменить условия реализации программы по обеспечению жильем молодых семей, предусмотрев: 1) предоставление молодым семьям льготного банковского кредита (под 4-5 % годовых) на 15-20 лет; 2) расширение круга лиц, имеющих право участвовать в программе (изменив, например, возрастной критерий отбора, можно увеличить тем самым число семей - участников программы).

Таким образом, нормативно-правовая база в области регулирования современного российского рынка жилья имеет ряд недостатков, пробелов и несоответствий и нуждается в серьезной доработке. В связи с этим основными направлениями совершенствования российского жилищного законодательства должны стать: доработка законов, направленных на увеличение объемов жилищного строительства и расширение платежеспособного спроса населения как решение задачи по формированию рыночных форм развития жилищных отношений, а также обеспечение прозрачности, открытости и гласности деятельности органов власти по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство несет социальные обязательства.

В своем исследовании автор опирался как на литературу экономического характера, так и на положения жилищного права.

1. «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2008.

3. Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации (до 2025 года)

4. Иваницкая И.И. Оценка развития рынка жилья в современной России / И.И. Иваницкая // Вестник Научно-исследовательского центра корпоративного права, управления и венчурного инвестирования Сыктывкарского государственного университета. - 2008. - №3. - С. 53-64.

5. Иванов А. Эффективные методы решения жилищной проблемы

6. Косарева Н. Об оценке доступности жилья / Н. Косарев, А. Туманов // Вопросы экономики.. - 2007. - №7. - С. 118-135.

7. Ларионов В.Н. Методические основы эффективного регулирования рынка жилья / В.Н. Ларионов. - М., 2006.

8. Минц В.О. факторах динамики цен на жилую недвижимость / В.О. Минц Вопросы экономики. - 2007. - №2. - С.111-121.

9. Родионова Н.В. Механизмы регулирования рынка жилья / Н.В. Родионова Аудит и финансовый анализ. - 2008. - №4. - С. 270-278.

10. Рынок жилья в переходной экономике / Под. ред. Е. В. Орешкович. - Киров: ГИПП « Вятка», 2009. - 896 с.

11. Якупова А.И. Характеристика жилищного законодательства РФ / А.И. Якупова // Жилищное право. - 2008. - №4. - С.9-13.