|
Рыночная стоимость объектов недвижимостиРыночная стоимость объектов недвижимости3 Контрольная работа Задача 1Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом.Исходные данные:строительный объем здания, м3, Bv - 10100;фактический срок эксплуатации здания, год, Tf - 8;удельные затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб., ct - 36;коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k - 1,05;ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли, руб., Tl - 3420,0;площадь земельного участка, относящегося к зданию, м2, Sl - 600.Решение:Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:VR = ct • Bv • k;VR = 36 • 10100 • 1,05 = 381780 тыс. руб.Для расчета физического износа здания Dp необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа. Расчет физического износа элементов здания определяем по таблице. Расчет физического износа здания
Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле: D = Dp + Df + De. Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации: Df = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб. Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимости здания: De = 381780 • 0,001 381,78 тыс. руб. D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб. Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа: Vrem = VR - D; Vrem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб. Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога: Vt = 85 • Tl • Sl; Vt = 85 • 3,420 • 600 = 174420,0 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка: V = Vrem + Vt; V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб. Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб. Задача 2Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.Исходные данные:полезная площадь торгового центра, м2, SB - 800;арендная плата за 1 м2 в месяц, тыс. руб., rB - 15,0;операционные расходы на 1м2 полезной площади в месяц, руб., с - 3000.Цена продаж и чистый операционный доход по сопоставимым с оцениваемым объектом:
Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Решение: 1) Потенциальный валовой доход PGI зависит от следующих факторов: арендной платы за 1 м2 (rB) и полезной площади здания (SB): PGI = rB • SB • 12; PGI = 15,0 • 800• 12 = 144000 тыс. руб. 2) Действительный валовой доход определяем по формуле: EGI = PGI • k; где k = 0,95 - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей); EGI = 144000 • 0,95 = 136800 тыс. руб. 3) Общие операционные расходы по эксплуатации торгового центра определяются по формуле: COE = c • SB • 12; где с = 3 - операционные расходы на 1 м2 площади, тыс. руб.; СОЕ = 3 • 800• 12 = 28800 тыс. руб. 4) Чистый операционный доход от здания может быть определен как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами (с отчислениями на капитальный ремонт): NOI = EGI - (COE + W); где W - отчисления на капитальный ремонт, представляющий 2% от действительного валового дохода. W = EGI • 0,02; W = 138800 • 0,02 = 2736 тыс. руб. NOI = 136800 - (28800+ 2736) = 105264 тыс. руб. 5) Стоимость объекта определяется по формуле: , где R - коэффициент капитализации, который учитывает получение прибыли на вложенный капитал и выражает взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит объект недвижимости, и стоимостью этого объекта. Коэффициент капитализации определяется как среднеарифметическая величина частного от деления чистого операционного дохода от каждого сопоставимого объекта на цену его продажи. Вывод: Рыночная стоимость торгового центра рассчитанная по методу прямой капитализации составила-417383,03 тыс. руб Задача 3Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к эксплуатации его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать.Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков, используя приведенные ниже данные, полученные в результате анализа рынка коммерческой недвижимости.Исходные данные:затраты на ремонт и оборудование здания, тыс. руб., IC - 1800;полезная площадь бизнес-центра, м2, SB - 3100;арендная плата за 1 м2 полезной площади в месяц в аналогичных бизнес-центрах, тыс. руб., rB - 13,5;период коммерческого использования, годы - 5;общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра в 1-ый год эксплуатации на 1 м2 полезной площади в месяц, руб., COE - 4500.Арендная плата за 1 м2 полезной площади в аналогичных бизнес-центрах имеет тенденцию к росту на 5% в год.Коэффициент заполняемости (k) в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй - 0,75; в третий - 0,8; в четвертый и пятый - 0,95.Коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 0,3.Общие операционные расходы по эксплуатации бизнес-центра имеют тенденцию к росту на 3% в год. Ставка дисконтирования по данным рынка определена на уровне 20% для первого года коммерческого использования; 22% - для второго года; 24% - для третьего года; 25% - для четвертого года и 27% для пятого года.Решение.Метод дисконтирования доходов предполагает преобразование по определенным правилам доходов, ожидаемых инвестором. Будущие доходы включают в себя:доходы от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения;денежные поступления от продажи имущественного объекта в конце срока владения.Текущая стоимость недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им.Дисконтирование означает расчет текущей стоимости прав на получение будущих доходов.1) Рассчитываем стоимость арендной платы за 1 м2, которая имеет тенденцию к росту на 5% в год:1 год: 13,5 тыс. руб.;2 год: 13,5 • 1,05 = 14,175 тыс. руб.;3 год: 14,175 • 1,05 = 14,88 тыс. руб.;4 год: 14,88 • 1,05 = 15,62 тыс. руб.;5 год: 15,62 • 1,05 = 16,40 тыс. руб.2) Определяем потенциальный валовой доход:PGI = rB • SB • 12;1 год: 13,5 • 3100 • 12 = 502220тыс. руб.;2 год: 14,175 • 3100 • 12 = 527310тыс. руб.;3 год: 14,88 • 3100 • 12 = 553536 тыс. руб.;4 год: 15,62 • 3100 • 12 = 581064тыс. руб.;5 год: 16,40 • 3100 • 12 = 610080 тыс. руб.3) Определяем действительный валовой доход:EGI = PGI • k;где k - коэффициент заполняемости здания;1 год: 502220 • 0,5 = 251100 тыс. руб.;2 год: 5207310 • 0,75 = 395482,5тыс. руб.;3 год: 553536 • 0,8 = 442828,8тыс. руб.;4 год: 581064 • 0,95 = 522950,6 тыс. руб.;5 год: 610080 • 0,95 = 579576 тыс. руб.4) Находим операционные расходы на 1 м2 полезной площади в месяц, которые ежегодно увеличиваются на 3%:1 год: 4,5 тыс. руб.;2 год: 4,5 • 1,03 = 4,635 тыс. руб.;3 год: 4,635 • 1,03 = 4,774 тыс. руб.;4 год: 4,774 • 1,03 = 4,917 тыс. руб.;5 год: 4,917 • 1,03 = 5,064 тыс. руб.5) Определяем общие операционные расходы:COE = c • SB • 121 год: 4,5 • 3900 • 12 = 1674002 тыс. руб.;2 год: 4,635 • 3900 • 12 = 172422 тыс. руб.;3 год: 4,774 • 3900 • 12 = 177592,8тыс. руб.;4 год: 4,917 • 3900 • 12 = 182912,4 тыс. руб.;5 год: 5,064 • 3900 • 12 = 188380,8 тыс. руб.6) Вычисляем чистый операционный доход от здания:1 год: 251000 - 167400 = 83700 тыс. руб.;2 год395482,5 - 172422 = 223060,5 тыс. руб.;3 год: 442828,8 - 177592,8 = 265236 тыс. руб.;4 год: 522957,6 - 182912,4= 340045,2 тыс. руб.;5 год: 579576 - 188380,8 = 391195,2 тыс. руб.7) Определяется дисконтированный денежный поток:DCF = ,где i - ставка дисконтирования, выраженная в единицах;n - номер анализируемого года.1 год: 2 год: ;3 год: 4 год: 5 год: тыс. руб.8) Определяем текущую стоимость перепродажи здания (реверсии) в конце срока его коммерческого использования:PVr = где DCF5 - дисконтированный денежный поток последнего, 5-го года;R - коэффициент капитализации.PVr = 9) Находим текущую рыночную стоимость объекта:V = - IC + +PVr,где IC - первоначальные инвестиции (затраты на ремонт и оборудование здания).V = - 1200 + 395146,66 + 617120,63 = 1010767,29 тыс. руб.Все данные для расчета отражены в таблице.Расчет стоимости здания методом дисконтирования денежных потоков.
|
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ©2011 |
