Совершенствование системы жилищно-коммунального хозяйства

Совершенствование системы жилищно-коммунального хозяйства

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищно-коммунальной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство, жилищное хозяйство и коммунальное обслуживание, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищно-коммунальная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Жилищно-коммунальная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищно-коммунальной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы.

Первостепенное значение имеет проведение жилищно-коммунальной реформы в городах, так как в них проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается ЖКХ, которое непосредственно связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередный этап реформы направлен на повышение эффективности реструктуризацию жилищно-коммунальной системы.

Обострение жилищно-коммунальной проблемы и неудовлетворительное положение дел определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований системы. Достижение этих целей требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов ее практической реализации.

Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищно-коммунальной сферы также объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплексный анализ жилищно-коммунальной проблемы в научной и учебной литературе в последнее десятилетие вообще не обсуждался.

Цель данной работы состоит а анализе системы ЖКХ, рассмотрении жилищно-коммунальных проблем на сегодняшний день как на общем уровне, так и на муниципальном.

Для достижения данной цели были разработаны и исследованы следующие вопросы:

1. Система ЖКХ

2. Система управления ЖКХ г. Москвы

3. Механизм управления ЖКХ на муниципальном уровне

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) - сфера деятельности, направленная на обслуживание городских многоквартирных домов.

Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использование жилищного фонда, бесперебойного обеспечения жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека.

Жилищно-коммунальное хозяйство включает:

1. жилой и нежилой фонд, строительные и ремонтные организации

2. объекты бытового обслуживания (бани, гостиницы, транспорт и др.)

3. инженерную инфраструктуру и ресурсоснабжение (водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и др.)

4. санитарно-технические предприятия (бытовые отходы, уборка города)

5. энергетические предприятия (электричество, газ, тепло)

6. инфраструктура внешнего благоустройства (дороги, мосты, переходы, озеленение и пр.)

Структура жилищно-коммунального хозяйства выглядит следующим образом (рис. 1):

Рисунок 1 - Обобщенная структурная схема ЖКХ

Коммунальное хозяйство представляет собой совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. Однако в зависимости от местных условий, промышленные предприятия имеют и собственные водопроводы, канализацию, и другие сооружения коммунального назначения.

Степень развития и объем деятельности коммунального хозяйства непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия его жизни, санитарно-гигиенические условия и чистоту водного и воздушного бассейнов, а также на уровень производительности труда.

Коммунальное хозяйство включает:

1. Санитарно-технические предприятия - водопроводы, канализации, предприятия по уборке территорий населённых мест и санитарной очистки домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

2. Транспортные предприятия - городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамвай, троллейбус, фуникулёры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

3. Энергетические предприятия - электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населённые пункты.

К сооружениям внешнего благоустройства населённых мест, которые входят в состав коммунального хозяйства относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные, пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зелёные насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

1. частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

2. государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

3. муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

4. общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

5. коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Объекты коммунального назначения ЖКХ:

1. Водопровод

Это система непрерывного водоснабжения потребителей для удовлетворения их нужд. Водопровод может удовлетворять нужды: питьевые, хозяйственные, производственные, противопожарные, ирригационные (Орошение).

2. Канализация

Это составная часть системы водоснабжения и водоотведения, предназначенная для удаления твердых и жидких продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод, с целью их очистки от загрязнений, и дальнейшей эксплуатации, либо возвращению в водоем. Необходимый элемент современного городского хозяйства.

3. Капитальный ремонт помещений

Он подразумевает значительные работы по улучшению состояния зданий и сооружений. Нередко капитальный ремонт сродни реконструкции некоторых частей здания или же всего здания.

4. Текущий ремонт зданий

Имеет своей целью незначительные изменения.

5. Теплоснабжение

Слежение за изоляцией горячей воды в батареях, обеспечение котельных и ТЭЦ, а также система завоза топлива к ним.

6. Уборка и утилизация мусора

7. Электроснабжение

Субъектами деятельности ЖКХ являются муниципальные, государственные и частные предприятия и организации.

Сеть электроснабжения - комплекс инженерных сооружений, оборудования и аппаратуры, предназначенный для передачи электрической энергии от источников к потребителям.

ЖКХ имеет большое экономическое и социальное значение, так как затрагивает важные жизненные интересы всех граждан, вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения.

В настоящее время жилищно-коммунальный комплекс характеризуется кризисным состоянием. Оно обусловлено многими факторами, такими как: финансовым положением, высокой затратностью, высокой степенью износа, большими потерями энергии, воды и другими ресурсами. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 40%, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок (рис. 2). Объем ветхого и аварийного жилищного фонда составляет около 50 млн. кв. метров. Объем жилищного строительства за последний период составляет 30-32 млн. кв. метров, или 41-44% от объема, достигнутого в 1990 г.

Рисунок 2 - Техническое состояние жилья в 2007 г. (в %)

На решение этих проблем направлена программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. [2]

Деятельность ОМС в жилищно-коммунальной сфере направлена на осуществление в рамках своих полномочий социальных прав граждан и создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека.

В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» задачами ОМС В жилищной сфере являются:

1. обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан

2. осуществление строительства и реконструкции муниципального жилищного фонда

3. создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников)

4. обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере

5. развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства. [3]

ОМС во взаимодействии с государственными органами власти обеспечивают:

1. порядок учета жилищного фонда, распределения и предоставления гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи гражданам в муниципальном и общественном жилищный фондах;

2. доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья;

3. содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

4. возможность получения налоговых и финансово кредитных льгот предприятиям, учреждениями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

5. поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства;

6. правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов, собственников, застройщиков, агентов по торговле и аренде, страховых компаний);

7. контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере;

Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а так же коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

ОМС вправе предоставлять гражданам льготы по оплате жилья и коммунальных услуг по договору найма при площади жилья, превышающий социальную норму.

ОМС, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилье, принадлежащее им на праве собственности, с целью более рационального его перераспределения.

ОМС в коммунальной сфере руководствуются правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г.

Так же можно выделить полномочия ОМС по следующим отраслям:

1. В отрасли водоснабжения и водоотведения

1) Утверждения с учётом требования законодательства градостроительных программ, генеральных планов застройки населённых пунктов, других градостроительной документации.

2) Утверждение местных программ в сфере питьевой воды и участие в разработке, соответствующих государственных программ.

3) Дача соглашения на размещение на соответствующей территории новых или реконструкцию действующих объектов, деятельность которых может причинить вред источникам питьевого водоснабжения.

Органы местного самоуправления в обязательном порядке должны дать разрешение на размещение объекта.

4) Принятие решений о проведении государственной экологической и санитарно эпидемиологической экспертизы объектов хозяйственной деятельности, которые могут действовать на источники питьевого водоснабжения.

5) Контроль за качеством питьевой воды, использованием и охраной питьевого водоснабжения.

6) Составление протоколов о наложении штрафов и др. санкций к предприятиям питьевого водоснабжения в случае нарушения законодательства.

7) Информирование населения о качестве воды, порядка расчёта тарифа на услуги водоснабжения и водоотведения. Тарифы утверждают органы местного самоуправления.

8) Определения уровня и качества услуг питьевого водоснабжения, установление тарифов на эти услуги.

9) Ограничения и запрещение деятельности предприятий питьевого водоснабжения.

10) Установления правил пользования водозаборными сооружениями.

11) Установление зон санитарной охраны, источников и объектов центрального питьевого водоснабжения.

12) Ограничения или запрет на использование предприятиями питьевой воды для промышленных нужд.

13) Решение других вопросов.

2. В отрасли санитарной очистки территорий

1) Выполнение требований законодательства об отходах.

2) Разработка и утверждение схем санитарной отчистки населенных пунктов.

3) Организация сбора и удаления бытовых отходов, создание полигонов для их захоронения, организация раздельного сбора полезных компонентов.

4) Утверждение местных и региональных программ обращения с отходами и контроль за их выполнением.

5) Решения вопросов размещения на своей территории объектов обращения с отходами.

6) Координация деятельности субъектов в предпринимательской деятельности, которые находятся на их территории.

7) Определение размеров платежей за размещением отходов.

8) Ведение контроля за рациональным использованием и безопасным обращением с отходами на всей территории.

9) Ликвидация несанкционированных и контролируемых свалок.

Органы местного самоуправления принимают решение про:

1) Отвод земельных участков для размещения отходов;

2) Строительство объектов обращения отходов.

3. В отрасли теплоснабжения

1) регулирование деятельности субъектов отношений в сфере теплоснабжения в пределах, отнесённых к ведению соответствующих советов;

2) утверждение местных программ развития в сфере теплоснабжения, участие в разработке и внедрении государственных и региональных программ в этой сфере;

3) утверждение проектов градостроительных программ, генеральных планов застройки населённых пунктов, схем теплоснабжения и градостроительной документации;

4) осуществления контроля за обеспечением потребителей тепловой энергии в соответствии с нормативными требованиями;

5) согласование и размещение в пределах соответствующей административно-территориальной единицы новых или реконструкцию действующих объектов теплоснабжения и содействию развития систем теплоснабжения на соответствующей территории;

6) установление для соответствующей территориальной громады в порядке и пределах, определённых законодательством, тарифов на тепловую энергию, которая подается предприятиями и организациями коммунальной собственности.

Государственный надзор в сфере теплоснабжения осуществляют государственные инспекции и другие органы в порядке, установленном законом. [4]

В Конституции РФ определено, что каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и ОМС поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления гражданами права на жилище. В новом Жилищном кодексе РФ говориться, что органы государственной власти и ОМС содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, используют различные, не запрещенные законом, денежные источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан. [5]

В Москве с 1991 года последовательно проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства. В целях улучшения содержания жилищного фонда, повышения ответственности за качество выполняемых работ приняты меры по разделению функций заказчика и подрядчика, созданию рынка жилищных услуг. и постепенно увеличиваются платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги, малообеспеченным семьям предоставляются субсидии на их оплату. Внедряются ресурсосберегающие технологии и приборы учета расхода воды и тепла. Однако, преобразования в жилищно-коммунальной сфере Москвы не отвечают требованиям времени. Социально-экономическая ситуация в городском хозяйстве, как и по всей стране в целом, оказывает негативное влияние на работу коммунальной инфраструктуры.

В результате продолжает нарастать износ основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, снижается надежность работы систем жизнеобеспечения. Не обеспечиваются минимальные стандарты качества обслуживания. Повышение ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения и соответствующее им увеличение доли платежей населения в покрытии издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда, предоставлению коммунальных услуг сдерживается крайне низкими темпами роста жизненного уровня значительной части горожан. В настоящее время около 70% москвичей не имеют возможности приобрести среднее по комфортности жилье и около 20% - оплатить услуги по действующим ставкам и тарифам.

В 1993 году начата реформа управления жилищным фондом. Разделены функции по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Созданы Государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика, на баланс которых передан жилищный и нежилой фонд, объекты коммунального назначения. Дирекции стали выполнять функции по управлению названным имущественным комплексом. Ремонтно-эксплуатационные управления, управления дорожного хозяйства и благоустройства, другие структуры, ранее являвшиеся подразделениями монополистов - Производственных ремонтно-эксплуатационных объединений районов, перерегистрированы в самостоятельные унитарные государственные предприятия. Осуществляется переход на договорные отношения между субъектами собственности и хозяйствования. [6]

В целях формирования активной конкурентной среды в сфере эксплуатации жилья в Москве с 1993 года привлекаются организации различных форм собственности города на конкурсной основе. В 2000 году начат эксперимент по привлечению путем конкурсного отбора частных компаний к управлению жилищным фондом, что создает предпосылки для разрушения монополизации ДЕЗ и улучшения качества их работы. Во исполнение Распоряжения Премьера Правительства Москвы от 4.09.2000 г. №882-РП «О проведение эксперимента по привлечению частной компании к управлению жилищным фондом г. Москвы и в целях дальнейшего развития конкурентной среды и совершенствования управления жилищным фондом, а так же во исполнение постановления Правительства Москвы от 27.04.99 №27.04.99 №360 «О ходе выполнения Программы реформы жилищно-коммунального хозяйства в г. Москве» префектурой Юго-Восточного административного начато проведение эксперимента по привлечению частной компании к управлению жилищным фондом. В рамках проведения эксперимента выпущено соответствующее распоряжения Префекта Юго-Восточного административного округа, в котором утверждены и определены границы территорий и адресный перечень домов, управление которыми будет передано частной компании в микрорайоне Выхино, а так же определено, что на частную компанию выигравшую конкурс должны быть возложены все функциональные обязанности службы заказчика района, кроме ведения работ по паспортному учету населения, регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства, проведения мероприятий по гражданской обороне и содержанию объектов гражданской обороны.

Также совершенствуется система контроля за содержанием и эксплуатацией жилищного фонда. Так, в 1992 году была создана Государственная жилищная инспекция по г. Москве. В Комплексе городского хозяйства создана система контроля за расходованием бюджетных средств. Проводятся мероприятия по применению ресурсосберегающих технологий, внедрению приборов учета расхода воды и тепла. Правительством Москвы принимаются меры по снижению издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда. Разработаны нормативные и методические документы, определяющие принцип планирования и финансирования расходов на эксплуатацию жилья, введены типовые нормативы численности и средств, направляемых на оплату труда в жилищных организациях. Утверждены эксплуатационные нормативы и стандарты, единые формы отчетности и планирования. С августа 1994 года Москва перешла на новый принцип расчетов за жилищно-коммунальные услуги: 1. введена плата за найм; 2. ставки оплаты жилья (услуг технического обслуживания для собственников) дифференцированы, исходя из категории дома; 3. утверждены нормативы потребления коммунальных услуг. При этом установлено, что с потребителями, имеющими приборы учета расхода воды и тепла, расчеты производятся по показаниям этих приборов. Введен порядок, при котором граждане, имеющие более одного жилья, оплачивают жилищные услуги по их фактической стоимости; 4. постановлением Правительства Москвы утвержден порядок и условия аренды помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, введен институт «коммерческого найма», предусматривающий предоставление жилья на определенный срок без ограничения по площади с оплатой услуг по более высокой стоимости; 5. с 1997 года реализуется система страхования жилья.

В период с 1 января 1998 года по 1 января 2001 года количество действующих договоров страхования жилых помещений в г. Москве выросло с 7 271 до 894 899. В ЮВАО процент охвата страхового поля составляет 37% общего числа квартир - это второй показатель по городу. Одновременно с повышением платежей за жилищно-коммунальные услуги распоряжением Премьера Правительства Москвы в 1994 году был создан Городской центр жилищных субсидий, основной функцией которого является предоставление малообеспеченным гражданам жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. В городе действует система, при которой право на жилищные субсидии имеют семьи (граждане), чьи платежи на оплату жилищно-коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают предельно допустимую долю расходов. [7] Определяющим направлением развития реформы системы жилищно-коммунального хозяйства являются: а) дальнейшая дифференциация ставок оплаты жилищных услуг, с целью приближения платы населения за получаемые услуги к их фактической стоимости; б) придание особого внимания в этой связи институту жилищных субсидий; в) повышение требований к качеству оказываемых услуг путем дальнейшего расширения перечня штрафных санкций за непоставку или некачественную поставку услуг; г) стимулирование организации Товариществ собственников жилья.

Развитие института управления в жилищной сфере формировалось в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации и впрямую зависело от целей реформирования, предусмотренных Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации и Постановлением Правительства РФ 2001 г. «О подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации».

Реформа жилищно-коммунального хозяйства предполагала:

- финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий;

- повышение надежности функционирования коммунальных систем жизнеобеспечения;

- переход к самофинансированию организаций жилищно-коммунального хозяйства путем прекращения бюджетных ассигнований на предоставление им дотаций, а также перекрестного субсидирования потребителей;

- увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном при конкурсном отборе организаций, предоставляющих эти услуги;

- ликвидацию сверхнормативного износа основных фондов;

- увеличение доли платежей населения в покрытии издержек на эксплуатацию и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являлись:

- ликвидация дотационное жилищно-коммунального комплекса;

- обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

Эти цели достигались:

- совершенствованием системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;

- переходом на договорные отношения и развитием конкурентной среды;

- предоставлением потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсным отбором организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание;

- внедрением ресурсосберегающих технологий;

- совершенствованием системы социальной защиты населения: упорядочением существующей системы льгот, усилением адресной направленности выделяемых на эти цели средств;

- повсеместным полномасштабным переходом к системе персонифицированных социальных счетов граждан. [8]

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья стало рассматриваться как один из наиболее приемлемых способов защиты прав собственников в жилищной сфере и как элемент демонополизации сферы управления жилищным фондом. При этом предполагалось, что товарищество собственников жилья:

1. способно оказывать влияние на стоимость и качество, предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

2. получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели;

3. имеет возможность применять ресурсосберегающие мероприятия, что позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов;

4. приучает население экономно относиться к предоставляемым жилищно-коммунальным услугам, так как у него появляется возможность прослеживать связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде, и в частности в отдельных приватизированных квартирах.

Реформа собственности в жилищной сфере должна была привести к развитию конкуренции в двух направлениях:

а) конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственников на управление жилищным фондом;

б) конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании. [9]

Можно подвести некоторые итоги реформирования ЖК сферы на сегодняшний день:

1) построена система межбюджетных отношений между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации;

2) введена система социальной защиты граждан при оплате ими жилого помещения и коммунальных услуг;

3) изменена система ценообразования на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) создана система органов государственных жилищных инспекций в субъектах Российской Федерации;

5) упорядочена система льгот, предоставляемых отдельным категориям граждан, и определены источники их финансирования;

6) введена дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества, местоположения и благоустройства;

7) осуществляется переход к установке индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов в жилых домах-новостройках, реконструированном или капитально отремонтированном жилье, а также в домах сложившейся застройки (в городе Москве).

Но многие проблемы в жилищно-коммунальном комплексе остались нерешенными:

- увеличился износ основных фондов;

- недофинансирование ЖКХ продолжается;

- жилищно-коммунальные услуги продолжают предоставляться с высокой затратной частью;

- демонополизация в сфере управления жилищным фондом не наступила;

- сложившаяся система управления жилищным фондом осталась неэффективной;

- дотационность сферы ЖКХ не ликвидирована;

- не созданы условия для привлечения частных инвестиций;

В жилищной сфере не удалось в полной мере воспользоваться преимуществами конкурентных отношений в сфере управления и эксплуатации жилья, поскольку в условиях нестабильного и недостаточного финансирования оказалось невозможным добиться полноценных договорных отношений.

Недостатки ранее действующей системы договорных отношений были обусловлены следующими обстоятельствами:

- управляющие организации в зависимости от организационно-правовой формы находились в неодинаковых условиях при осуществлении хозяйственной деятельности;

- органы местного самоуправления осуществляли выбор управляющих организаций путем проведения открытых конкурсов на управление жилищным фондом, собственником которого они не являлись;

- при создании управляющих организаций предполагалось, что они будут в системе договорных отношений выступать в интересах собственников жилья и защищать их права как потребителей ЖКУ. Фактически созданные управляющие организации как самостоятельные хозяйствующие субъекты стали выступать в договорных отношениях от своего имени и за свой счет;

- управляющие организации несли убытки в связи с неисполнением населением и бюджетами обязательств по оплате за предоставленные ЖКУ и др. причины.

Стоит отметить, что в период с 2002-2004 гг. началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Общий объем задолженности по выданным кредитам увеличился с 3,6 млрд. руб. до 25-30 млрд. руб., т.е. увеличился более чем в 7 раз. Но все же существенным препятствием развития жилищно-коммунального строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.

Меры по решению этой проблемы будут реализованы в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» Программы «Жилище на 2006-2010 гг.».

Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы предусматривает повышение качества предоставления коммунальных услуг для населения и создание условий, необходимых для привлечения организаций различных организационно-правовых форм к управлению объектами коммунальной инфраструктуры, а также средств внебюджетных источников для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Подпрограмма направлена на обеспечение надежного и устойчивого обслуживания потребителей коммунальных услуг, снижение сверхнормативного износа объектов коммунальной инфраструктуры, модернизацию этих объектов путем внедрения ресурсоэнергосберегающих технологий, разработку и внедрение мер по стимулированию эффективного и рационального хозяйствования организаций коммунального комплекса, привлечение средств внебюджетных источников.

Рисунок 3 - Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры 2006-2010 гг.

Она предполагает развитие и модификацию утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 г. №797 подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.

Качество содержания жилищного фонда и коммунальных услуг находится на неудовлетворительном уровне и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых на этот сектор.

На сегодняшний день ЖКХ требует привлечения больших инвестиций для модернизации и развития. Меры по модернизации коммунальной инфраструктуры и привлечению частных инвестиций будут реализованы в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» Программы «Жилище на 2006-2010 гг.». [10]

В представляемой работе предпринята попытка анализа текущего состояния системы управления муниципального ЖКХ для постановки ключевых проблем и определения рациональных путей их разрешения, формулирования концептуальных подходов к разрешению выявленных проблем, способствующих формированию эффективной и прозрачной политики в сфере муниципального ЖКХ.

Анализ практики ЖКХ показывает, что существующая система управления не позволяет достичь принципиальных целей реформирования ЖКХ:

? обеспечить сохранность и развитие жилищного фонда, а также инженерных сетей, обслуживающих жилищный фонд;

? обеспечить безубыточное функционирование предприятий отраслей жилищного и коммунального хозяйства;

? обеспечить удовлетворение потребностей потребителей в качественных жилищно-коммунальных услугах (ЖКУ) на основе социально-ориентированных тарифов.

Особое место в системе ЖКХ занимает проблема оценки качества ЖКУ.

Проблемы оценки качества в сфере ЖКХ возникли не сейчас, но обостряются в силу ряда объективных и субъективных причин по мере продвижения реформ.

Руководящим документом федерального уровня, регламентирующим организацию технического обслуживания жилищного фонда всех форм собственности, являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (1998 г.).

Основным документом федерального уровня, определяющим права потребителей коммунальных услуг, являются «Правила предоставления коммунальных услуг».

Правила разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона РФ «О защите прав потребителей» и регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.

Потребительские свойства и режим предоставления услуг должны соответствовать установленным нормативам:

* по теплоснабжению - температуре воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений согласно действующим нормам и правилам;

* по электроснабжению - параметрам электрической энергии по действующему стандарту;

* по холодному водоснабжению - гигиеническим требованиям по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

* по горячему водоснабжению - гигиеническим требованиям по составу, свойствам и температуре нагрева подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

* по канализации - отведению сточных вод.

В зависимости от состава, мощности, износа основных фондов коммунального назначения, климатических и других местных условий населенного пункта, муниципальные органы вправе уточнять параметры потребительских свойств, режим предоставления услуг и устанавливать гарантированный уровень качества.

Контроль над соблюдением настоящих Правил в пределах своей компетенции осуществляется: Государственным антимонопольным комитетом Российской Федерации (его территориальными органами), Государственным комитетом Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации (его территориальными органами), органами санитарно-эпидемиологического надзора и государственной жилищной инспекции;

общественными объединениями потребителей.

Следует отметить, что действующие Правила не в полной мере решают поставленную задачу и требуют доработки. Главная проблема заключается в неработоспособности механизмов контроля качества КУ и снижения населению платежей, выплаты компенсаций при нарушении качества и режима предоставления КУ.

Требуется также пересмотреть подход к факту оказания услуги: признать, что услуга не оказана, если хоть один из ее частных показателей выходит за границы утвержденных интервалов качества.

Основой формирования системы повышения качества ЖУ является паспортизация жилого фонда и классификация жилищных услуг, видов работ по предоставлению услуг. В паспорте жилого дома обозначаются параметры элементов дома, их проектные и фактические значения, минимальные сроки эффективной эксплуатации, обеспечивающие безопасные и комфортные условия проживания населения; проводятся отметки о ремонтах и заменах элементов жилого дома и внутридомового оборудования, проставляются рыночная стоимость квартир и жилого дома в целом. [11]

Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом. [12]

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

- совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

- обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;

- владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие «управление многоквартирным домом» жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

1) создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ;

2) вывод управления многоквартирными домами из-под административного воздействия;

3) демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции;

4) привлечение в сферу управления профессиональных управляющих;

5) достижение разумного общественно-политического соотношения интересов населения и органов государственной и муниципальной власти;

6) первостепенное удовлетворение интересов населения в вопросах финансирования содержания собственного жилья: сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности;

7) увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;

8) повышение уровня обслуживания населения: достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жизненный цикл ТСЖ:

1) Создание ТСЖ

Подготовка пакета документов для организации и проведения общего собрания собственников

Проведение общего собрания собственников

Получение в органах власти документов, необходимых для расчета доли собственников помещений:

1. Регистрация в МЮ ФРС

2. Постановка на учет в фондах (ПФР, МГФОМС)

3. Присвоение кодов Госкомстата

4. Изготовление печати

5. Открытие расчетного счета в банке

6. Уведомление ИМНС об открытии расчетного счета

2) Создание ассоциации ТСЖ

3) Ликвидация ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо предоставить следующие документы:

а) наименование Товарищества;

б) копии паспортов всех членов Товарищества

в) копии свидетельства о праве собственности всех членов Товарищества

г) Технический паспорт дома

д) документы на юридический адрес (если есть)

е) название банка, в котором будет открыт счет

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой организации. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. №506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» теперь Федеральная налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги. [13]

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества

- определять смету доходов и расходов ТСЖ на год

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размер членских взносов;

- подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий товариществу для реализации последним прав, установления размеров обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр.;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому данное понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества.

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в «соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

- на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества ТОК приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет, связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. [14]

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:

- в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);

- осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);

- осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества. Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации).

Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло соответствующее решение о выборе способа управления - управление товариществом собственников жилья.

Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи дома этому товариществу в управление.

ТСЖ в системе договорных отношений выглядит следующим образом (рис. 4).

Рисунок 4 - ТСЖ в системе договорных отношений

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;

2) правление товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (рис. 5).

Рисунок 5 - Общее собрание домовладельцев

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

- принятие решении о реорганизации и ликвидации товарищества;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (Приложение А):

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

- внесение изменений в устав товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

- другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания.

Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

- соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;

- выбирать председателя правления товарищества;

- осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;

- составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;

- нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;

- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

- созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

- распоряжаться средствами товарищества;

- выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества - член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет (рис. 6). Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества. Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия. Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

- обеспечивает выполнение решений правления;

- дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

- действует без доверенности от имени товарищества;

- подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников.

Рисунок 6 - Правление ТСЖ

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности (Приложение Б).

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

Источники, из которых формируются средства товарищества собственников жилья, состоит из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества

- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;

- прочих поступлений. [15]

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано.

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.

Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления (Приложение В).

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

- по решению суда;

- при отчуждении помещения;

- в случае гибели или уничтожения помещения;

- при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.

Член товарищества имеет право:

- самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;

- участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;

- избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;

- получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;

- добровольно выйти из состава членов товарищества;

- обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;

- вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;

- осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;

- поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;

- осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

Член товарищества обязан:

- бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;

- поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;

- использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;

- выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;

- не нарушать права других собственников;

- нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;

- своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- своевременно извещать товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;

- за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;

- допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;

- участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;

- участвовать в общих собраниях членов товарищества;

- принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;

- соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования. [16]

В городе Москве проводится политика создания условий для организации и эффективной деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), как способа управления многоквартирным домом, наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению таким домом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

- Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,

- Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;

- Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ. [17]

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ (планируемых к созданию в 2007) году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

- Краснодарская, 60

- Люблинская, 113а

- Маршала Баграмяна, 8

- Марьинский парк, 41-2

- Новороссийская, 16

- Совхозная, 18-2

- Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт будет проводиться только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году запланировано создание ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ;

2) предоставление ТСЖ бюджетных субсидий на содержание и ремонт управляемых ими домов в том же порядке и размере, что и для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);

3) предоставление ТСЖ нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;

4) определение в первоочередном порядке границ земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;

5) проведение мероприятий по созданию ТСЖ за счет бюджетных средств;

6) бесплатное обучение председателей ТСЖ и инициативных групп граждан. [18]

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

1) Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

2) Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

1) Мнение большинства важнее. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.

3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. [19]

Одна из важнейших проблем современного этапа реформирования экономики в муниципальных образованиях состоит в радикальном изменении механизмов управления развитием муниципального жилищно-коммунального хозяйства как системы, обеспечивающей жизнедеятельность населения. Основная задача муниципального управления - формирование механизма управления в ЖКХ, позволяющего эффективно функционировать в постоянно меняющихся условиях в рыночных условиях.

Преобразования жилищно-коммунальной отрасли - важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государственных реформ. Трудно назвать еще одну отрасль, где так тесно переплелись финансовые, технические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя.

Анализ актуальности широкого круга вопросов реформирования ЖКХ, таких как состояние жилищного фонда, обновление производственно-технической базы предприятий коммунального хозяйства, экономия теплоэнергоресурсов, обеспечение должного уровня качества жилищно-коммунальных услуг и приемлемых расценок на них в соответствии с уровнем доходов населения, свидетельствует о том, что все они являются первоочередными и требуют комплексного подхода к своему решению.

Одной из основных проблем жизнеобеспечения населения муниципального образования является проблема реформирования ЖКХ, которая находится в состоянии кризиса. К реформе жилищно-коммунальной сферы, которая в наших условиях до сих пор также является формой монополии, должны предъявляться еще более жесткие требования

Предлагаемая правительством еще с 1997 г. концепция и все последующие официальные программы и преследуют лишь одну цель - перенести ответственность за состояние ЖКХ, а также расходы по его содержанию на население - и в этом смысле носят исключительно фискальный характер. Учитывая уровень доходов и сбережений населения, с одной стороны, и масштабы потребности в финансовых ресурсах на содержание и реконструкцию систем жизнеобеспечения, которые за последние десять лет пришли в критическое состояние, - с другой, такая концепция приведет не к преодолению, а к обострению кризиса в ЖКХ, чреватому социально-политической дестабилизацией.

Критическое отношение общества к планам так называемого реформирования ЖКХ, которые на практике сводятся лишь к идее его форсированной фактической приватизации, определяются еще и тем, что целый ряд нерешенных юридических, экономических и политических вопросов в этой сфере на данном этапе делает возможность эффективной работы здесь частного бизнеса крайне проблематичной. Без наведения порядка с финансированием потребления соответствующих услуг государственными и муниципальными предприятиями, без политических гарантий возможности судебного взыскания платы за потребляемые коммунальные услуги и гарантий против произвола местных администраций серьезный и добросовестный частный бизнес в этих сферах невозможен. Необходимо также создание системы учета реальных объемов потребляемых услуг населением, определение минимального набора услуг, при отсутствии которого не может взиматься плата за коммунальные услуги.

Несмотря на произошедшие в 2004-2006 гг. при поддержке федерального центра положительные изменения на местах, в целом положение дел в отрасли нельзя признать удовлетворительным. Нарастает комплекс нерешенных финансовых проблем, основными из которых являются зависимость производителей жилищно-коммунальных услуг от бюджетных дотаций; значительный объем недофинансирования отрасли и прочие. Увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд; износ основных фондов предприятий жилищно-коммунального хозяйства составляет более 60%. Наблюдаются значительные потери энергоресурсов (в тепловых сетях свыше 30%).

Основные цели реформирования ЖКХ:

- обеспечение населению условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

- смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования;

- переход отрасли на самоокупаемость.

Основные способы достижения указанных целей:

1. совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля;

2. переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание;

3. совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в т. ч. установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

4. совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Реформа ЖКХ предполагает:

1) переход к самофинансированию отраслевых организаций путем снижения, а в будущем и прекращения бюджетных ассигнований на предоставление дотаций, ликвидацию перекрестного субсидирования;

2) увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги.

Защита населения при переходе на рыночные принципы оплаты жилищно-коммунальных услуг состоит в недопущении со стороны органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и уполномоченных ими организаций:

а) сдерживания развития программы предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг семьям с низким доходом;

б) необоснованного снижения качества услуг по сравнению с тем, которое предусмотрено договорами найма;

в) введения неоправданно высокого уровня ставок на оплату жилья, превышающего по площади социальную норму, и тарифов на сверхнормативное потребление коммунальных услуг.

Реформа ЖКХ носит комплексный, крупномасштабный характер и затрагивает все сферы деятельности муниципального образования: хозяйственно-финансовую, организационно-правовую, социально-политическую, экологическую, техническую, кредитную и другие стороны деятельности. Главное направление реформирования - совершенствование финансовых отношений предприятий ЖКХ.

Для достижения поставленных целей необходимо выполнить следующие ключевые задачи:

- создать и усовершенствовать экономические и организационные механизмы снижения стоимости жилищно-коммунальных услуг при сохранении и повышении их качества и устойчивости работы отрасли;

- совершенствовать тарифную политику на жилищно-коммунальные услуги с целью достижения баланса между финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособностью потребителей;

- повысить инвестиционную привлекательность ЖКХ;

- сократить бюджетное дотирование отрасли и использовать высвобождающиеся бюджетные ресурсы на социальные цели;

- повысить долю внебюджетного финансирования ЖКХ за счет средств населения при обеспечении эффективной адресной помощи малообеспеченным семьям.

Сегодня жилищное и коммунальное хозяйство муниципального образования представляет собой многоотраслевое хозяйство, в котором переплетаются все социально-экономические отношения по жизнеобеспечению населения и удовлетворению потребностей производственных отраслей и сферы услуг. Совершенствование социально-экономических отношений на уровне муниципальных образований требует исследования теоретических и практических основ реформирования ЖКХ, выявления особенностей системы управления данной сферой в процессе деятельности многопрофильных предприятий, разработки стратегии и тактики управления с целью повышения эффективности и качества обслуживания населения жилищно-коммунальными услугами. Реформирование жилищно-коммунальной сферы во многом зависит от степени организации управленческого воздействия со стороны институтов местного самоуправления. Для формирования эффективной системы управления и развития сектора жилищно-коммунальных услуг необходимо решение методологических вопросов о структуре механизма управления в ЖКХ.

Для эффективного решения проблем ЖКХ на муниципальном уровне следует прежде всего осуществить следующее:

1. формирование эффективных взаимосвязей в сфере ЖКХ между субъектами и объектами на уровне муниципалитета, а также понимание сущности экономических отношений участников в сфере ЖКХ сквозь призму взаимодействия и реализации экономических потребностей и интересов человека;

2. определение принципов муниципального управления ЖКХ. К ним относят: принцип инициативы и самостоятельности; административной централизации; структурности и взаимосвязи; приоритетных задач и направлений; инвестиционной привлекательности; равной социальной защиты и справедливости; взаимного доверия и ответственности; инновации и модернизации; научности;

определение специфики муниципального управления ЖКХ, базирующегося на количественных и качественных показателях;

3. определение особенностей муниципального управления ЖКХ, которые формируются под воздействием факторов как эндогенного, так и экзогенного характера;

4. определение методов муниципального управления ЖКХ. Общие: административно-распорядительные, экономические, социально-психологические, инновационные, частные;

5. формирование функции муниципального управления ЖКХ. Общие функции можно представить как: планирование, организация, мотивации координация и контроль. К частным функциям можно отнести непосредственное согласованное управление конкретным предприятием, группой предприятий однородной направленности. Специфику частных функций определяет набор факторов: экономические, производственные, социальные, географические, демографические, экологические.

Формирование задач механизма муниципального управления ЖКХ. Общими из них являются:

1. формирование стратегии и тактики управления объектами ЖКХ муниципалитета;

2. внедрение новых форм и методов хозяйствования, совершенствование организации управления; развитие конкурентных отношений;

3. управление обеспечением надлежащего состояния предприятий ЖКХ и эффективным предоставлением необходимого уровня и качества услуг населению;

4. решение вопросов муниципального благоустройства и дорожного строительства;

5. осуществление, в соответствии с законодательством, контроля над деятельностью системы ЖКХ муниципального образования. [20]

Жилищно-коммунальное хозяйство является многоотраслевым комплексом, который по существующему законодательству относится к компетенции органов местного самоуправления. Но в администрации многих регионов отсутствуют структурные подразделения, занимающиеся проблемами ЖКХ региона и вывода его из кризисного состояния.

Сегодня основные фонды ЖКХ характеризуются следующими показателями:

1. Износ объектов коммунального хозяйства составляет 70%;

2. Форма собственности - муниципальная;

3. Применяемые технологии неэффективны и энергозатратны.

Для изменения сложившейся ситуации необходимы модернизация объектов и систем водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, а также сформировать систему управления ЖКХ, определить сроки реализации антикризисных мер.

Ключевой задачей нового этапа реформирования ЖКХ является создание принципиально новой системы управления собственностью.

Управляющие организации (компании) должны предлагать свои услуги по управлению жильем и получать это право, как правило, на конкурсной основе.

При выборе управляющих организаций собственник (муниципалитет) должен руководствоваться следующими соображениями:

1. во-первых, такие организации должны быть юридически независимыми от властных структур, поскольку им делегируются права управления жилищным фондом города (района) на определенный период;

2. во-вторых, управляющая организация должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им ЖКУ, что должно быть достигнуто выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.

Основными задачами таких организаций должны являться:

1) выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;

2) заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

3) обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факт предоставления.

Для решения указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования. которые в лучшей степени действуют, когда на рынок услуг управления объектами жилищного фонда выходят организации разных форм собственности, при наличии финансово-экономических, нравственно-правовых, юридических и других норм регулирования их деятельности.

На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные действующим законодательством: территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество коммунальных услуг, что означает:

а) Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;

б) Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию;

в) Определять набор необходимых услуг;

г) Оплачивать выполненные работы в соответствии с их качеством;

д) Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома

Товарищества собственников жилья - это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Создание ТСЖ предусматривает разумное, эффективное хозяйствование и позволяет: реально осуществлять защиту прав и интересов жителей дома:

1. самим управлять, распоряжаться и лучше использовать свои финансовые средства, изыскивать дополнительные источники финансирования, внедрять современные энергоресурсосберегающие технологии, воспитывать бережливость;

2. рационально использовать нежилую площадь дома, извлекать из нее доход, получать на цели товарищества плату за аренду нежилых помещений в доме;

3. рационально пользоваться своим земельным участком, строить, ремонтировать и реконструировать свой дом, улучшать благоустройство территории:

4. получать долгосрочные беспроцентные ссуды под залог своей собственности;

5. приобретать движимое и недвижимое имущество, паи, облигации, акции и другие ценные бумаги;

6. самим заключать договоры на обслуживание, определять объемы и качество работ, нанимать подрядчиков, принимать выполненные работы;

Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между сособственниками общего имущества является на сегодня актуальной. Эту задачу предполагалось решить путем создания гражданами товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Сегодня идея организации управления жильем на основе ТСЖ активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных ТСЖ, на основе положительного опыта деятельности ТСЖ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газеты, раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ.

В районе Люблино в 2008 году запланировано создание ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов (Приложение Г, Д).

В данной работе было подробно рассмотрено жилищно-коммунальное хозяйство, как кризисная отрасль современной экономики. На сегодняшний день ЖКХ нуждается в серьезном реформировании во всех своих направлениях и на всех уровнях. За последние годы было много проведено программ, направленных на улучшение условий жизни населения, как отдельных районов, так и страны в целом. И на сегодняшний день прогресс на лицо, действительно по сравнению с предыдущими годами есть заметные улучшения состояния отросли. И всё же жилищно-коммунальная сфера еще нуждается в реформировании и развитии.

Рассмотрев систему ЖКХ на примере управы района Люблино и оценив ситуацию, в которой находится ЖКХ, я сделала рекомендации для района в области:

1. к сожалению, недостаточность финансирования сильно затрудняет совершенствование и развитие жилищно-коммунальной отросли. В данной ситуации стоит найти дополнительные источники финансирования для устранения дефицита средств.

2. стоит разработать ряд крупномасштабных программ для развития отрасли ЖКХ и благоустройства района.

3. в настоящее время изношены практически все фонды. Они требуют срочного ремонта и модернизации.

Результатом данной работы можно считать:

1. определение условий в которых находится современное жилищно-коммунальная сфера;

2. рассмотрение различных мер и программ реформирования

3. описание проблем и рекомендации по их устранению

1. Симионов Ю.Ф, Ткачева Н.А., Яковлев В.А.: Практическое Пособие.: М; Ростов-на-Дону: ЖКХ справочник для работников муниципальных образований. 2007 г.

2. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2001.

3. Дмитриев Ю.А.: Учебник для высших учебных заведений. - 3-е изд., Муниципальное право - М.: Эксмо, 2005 г.

4. Чанов С.Е. Муниципальное право. - М.: Юрайт, 2007 г.

5. Конституция РФ от 1993 г.

6. Иванов Г.Н. Реформа ЖКХ в России - М.: 1999 г.

7. Чернышев Л.Н. Экономика городского хозяйства. - М.: Изд-во «Московская газета», 1999

8. Арцыбашев В.М., Симионова Н.Е.: Совершенствование рыночного механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса. Экономика строительства. - М.: 2004 г.

9. Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное пособие для специалистов ЖКХ и населения. - М.: Госстрой России, 2000 г.

10. Федеральная целевая программа «Жилище» 2002-2010 гг.

11. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, 1998 г.

12. Большая советская энциклопедия, М., Советская энциклопедия 1978 г.

13. Матеров Л.Н., Хомяков В.К.: Тренинг - М.: Организационное собрание в ТСЖ, 2000 г.

14. Жилищный кодекс РФ от 1 марта 2005 г.

15. Сапрыкин П.В.: Учебное пособие: М: Управление многоквартирными домами. 2006 г.

16. Кострова Е.М., Теплова И.А.: Моя квартира в нашем доме. Доступно о реформе ЖКХ - М.: Московские учебники, 2007 г.