Как часто в разговоре со знакомыми можно услышать: «Ох, у нас опять горячую воду на месяц отключили! Профилактические работы...» Кто-то жалуется, что его квартиру постоянно заливает с крыши. У кого-то вдруг начались перебои в электросети и сгорела вся бытовая техника... Этот список можно продолжать и продолжать. Общее в этих жалобах — неудовлетворительная работа служб, обеспечивающих нас коммунальными услугами. О них и пойдет речь в этой главе. Но до того, как переходить напрямую к нашим правам и «их» обязанностям, а также ответственности за их нарушение, скажем о том, на каком основании вообще предоставляются коммунальные услуги, чем они урегулированы и что собой представляют.

Мы вселяемся в новую квартиру, имея на нее какие-то права. Это либо право пользования, вытекающее из договора найма жилого помещения у государства или договора аренды, который мы заключаем с эксплуатационной организацией, либо право собственности, возникшее на основе договора купли-продажи, акта приватизации, договора дарения, вступления в права наследования. Словом, оснований для проживания в квартире вполне достаточно.

Итак, проживание на основе договора найма. Получив ордер на вселение в квартиру, человек заключает договор с жилищно-эксплуатационной организацией. Основными

документами, определяющими взаимоотношения сторон, будут Жилищный кодекс РСФСР 1983 г., а также Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25. 09. 85 г. № 415. Именно на основании этих документов принят Типовой договор найма, заключаемый с гражданами. По этому договору они будут являться нанимателями квартиры, а жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) — наймодателями.

Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Самостоятельным предметом договора найма не могут быть часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная), подсобные помещения.

Супруги Ивановы проживали в своей квартире жилой площадью 38 кв. м на основании договора найма жилого помещения. Жена захотела зарегистрировать в квартире свою престарелую родственницу. Муж не возражал. Однако работники ЖЭУ прописать старушку отказались. Долго сидели супруги на кухне и спорили: могут или не могут они подселить к себе тетушку?

На что имеет право гражданин — наниматель жилого помещения?

1. Вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.

2. Сохранить за собой жилое помещение при временном отсутствии (например, службе в армии или учебе в другом городе).

3. Обменять жилое помещение (с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих) на другое.

4. Сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или его часть.

5. Разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в их квартире другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. В этом случае на временно вселяемых граждан оформляется временная регистрация.

Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

6. Изменить договор найма жилого помещения (например, дедушка может переоформить договор найма на внука) и осуществлять другие права по пользованию жилым помещением.

7. С согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.

8. С согласия всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в установленном порядке (т. е. приватизировать его).

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Пенсионер Миронов страдал старческим склерозом. Отправляясь на прогулку, он зачастую забывал закрыть кран горячей воды на кухне. В результате квартиру проживающей этажом ниже четы Осипенко, также преклонного возраста, неоднократно заливало водой. Измученные, они обратились в ЖЭО с просьбой чем-нибудь им помочь.

Обязанности жильцов — нанимателей жилого помещения

Остановимся подробнее на обязанностях нанимателей. Жильцы обязаны:

1) обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому и жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию. При обнаружении неисправностей в квартире принимать возможные меры к их устранению и при необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;

2) использовать жилое помещение по прямому назна-

чению в соответствии с договором найма жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения соответствующего органа местной администрации, а перестановка либо установка дополнительного са-нитарно-технического и иного оборудования — с согласия совершеннолетних членов семьи.

Наниматель, который самовольно переустроил или перепланировал жилое и подсобные помещения, переоборудовал балкон или лоджию, переставил либо установил дополнительное санитарно-техническое и иное оборудование, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Если это требование не будет выполнено, эти работы произведет ЖЭО, а их стоимость взыщет с нарушителя.

Запрещается устанавливать на крышах домов без разрешения жилищно-эксплуатационной организации индивидуальные антенны для телевизоров;

3) соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; чистить одежду, ковры и т. п. только в местах, отведенных для этого жилищно-эксплуатационной организацией; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений.

Запрещается хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования.

Не допускается курение в местах общего пользования в квартирах, где проживают несколько нанимателей, в подъездах, холлах и на лестничных клетках жилого дома;

4) экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

5) своевременно (ежемесячно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца) вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

Если жилец отсутствует свыше одного месяца, оплата за коммунальные услуги за время его отсутствия не взимается. Однако от оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются;

6) соблюдать правила общежития, не выполнять в „ квартире работ или других действий, приводящих к порче Цд жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно только с условием, что будет обеспечен покой жильцам дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина;

7) допускать в занимаемое жилое помещение работников жилищно-эксплуатационной организации и представителей домовых общественных организаций для проверки технического и санитарного состояния жилого помещения, осмотра санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а работников жилищно-эксплуатационной организации — также и для выполнения необходимых ремонтных работ;

8) выполнять другие обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Собак и кошек в отдельных квартирах можно держать только при условии соблюдения санитарно-гигиеничес-ких и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах, а в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме того, лишь при согласии их и других совершеннолетних членов их семей.

Запрещается содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел.

Если вы живете в коммунальной квартире

Проживание в коммунальных квартирах также регулируется Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25. 09. 85 г. № 415.

В квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Порядок пользования этими помещениями, а также очередность их уборки устанавливаются по взаимному соглашению нанимателей жилых помещений квартиры.

Как происходит распределение общих расходов за освещение, телефон коллективного пользования, печное отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также за ремонт мест общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей? Либо по соглашению между нанимателями, либо по следующим правилам:

— плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике — пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;

— плата за телефон коллективного пользования — по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачивает тот, кто вел разговор;

— плата за печное отопление — пропорционально площади отапливаемых помещений;

— плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры. — по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире свыше месяца).

Наниматель квартиры обязан производить за свой счет текущий ремонт занимаемого им жилого помещения и мест общего пользования в квартире: побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной электропроводки.

С разрешения ЖЭО жилец может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования на оборудование повышенного качества.

На лестничной клетке ^второго этажа дома № 4 по ул. Далекая неизвестные разбили окно. Приближалась зима. Жильцы всего подъезда ежедневно звонили в ЖЭО с просьбой вставить новое стекло, но его работники неизменно отвечали, что разбили стекло не они, а потому и вставлять ничего не будут.

Надо ли жильцам обращаться в вышестоящую инстанцию или в суд? Или же действительно ЖЭО здесь ни при чем? Ответить на этот вопрос можно исходя из того, что и у най-модателя, и у нанимателя есть определенные обязанности.

Обязанности наймодателя

Наймодателъ обязан:

— предоставить нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии;

— систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий;

— своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

— своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитар-но-техническое и иное оборудование;

— исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно;

— обеспечивать надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов, производить их ежедневную уборку;

— своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

За счет ЖЭО выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту жилого дома. Внутриквартирный

текущий ремонт производится за счет наймодателя только в случаях, если он связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.

Повреждения жилого помещения, санитарно-техничес-кого и иного оборудования, происшедшие по вине жильцов, исправляются самими жильцами или ЖЭО за их счет.

При проведении в доме капитального ремонта, если он не может быть произведен без отселения нанимателя, наниматель и члены его семьи обязаны переселиться на время проведения капитального ремонта в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор найма на ремонтируемое жилое помещение не расторгается. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится наймодателем за его счет.

Наймодатель обязан обеспечить надлежащее содержание придомовой территории:

— содержать придомовую территорию в чистоте и порядке, производить ее ежедневную уборку. Оборудовать хозяйственные площадки для установки контейнеров и бачков для мусора и пищевых отходов, для сушки белья, чистки одежды, ковров и т. п.;

— оборудовать в установленном порядке на придомовой территории спортивные, игровые площадки и устройства, площадки для детей и т. п.;

— своевременно производить работы по ремонту и окраске объектов благоустройства;

— ухаживать за зелеными насаждениями.

Обязанности нанимателя

В свою очередь, наниматели обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

Запрещается на придомовой территории мыть автомашины и иные транспортные средства, сливать бензин и моторное масло, регулировать сигналы, тормоза и двигатели.

Такими правами и обязанностями обладают жильцы и ЖЭО по заключенному между ними договору найма квартиры. Как правило, эти же права и обязанности существуют и для владельцев приватизированных квартир, и для членов ЖСК.

Если ЖЭО не выполняет своих обязательств по обеспечению надлежащего состояния дома, жильцы вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. Помимо уже указанных документов отношения сторон урегулированы и Законом РФ «О защите прав потребителей». Об этом прямо указано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29. 09. 94 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», где сказано, что отношения, вытекающие из договора жилищного найма, регулируются Законом «О защите прав потребителей».

Одной из обязанностей ЖЭО по отношению к нанимателю является предоставление ему коммунальных услуг.

Коммунальные услуги — это совокупность услуг, необходимых для обеспечения возможности проживания в квартире, которые предоставляются эксплуатационными организациями по утвержденным в установленном порядке тарифам. К коммунальным услугам относятся: подо-, газо-, электро- и теплоснабжение и другие услуги.

Отношения потребителя и эксплуатационной организации в этой части регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26. 09. 94 г. № 1099.

Эти Правила разработаны с целью защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе Закона «О защите прав потребителей». Они регулируют отношения между исполнителями и потребителями услуг по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и канализации.

Услуги предоставляются гражданам, проживающим в жилых домах государственного, муниципального или общественного жилых фондов в соответствии с договором найма или аренды; гражданам, проживающим в коллективном и частном жилищном фонде, а также собственникам жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилых фондов такие услуги предоставляются в соответствии с договором обслуживания.

В любом из этих договоров (найма, аренды, обслуживания) отражаются:

— качество услуг, режим их предоставления;

— нормативные объемы потребления;

— порядок и сроки устранения неисправностей и аварий;

— установленные размеры и условия оплаты, расчетный период и сроки внесения платежей, пени за несвоевременную оплату услуг;

— технические характеристики инженерного оборудования жилых помещений, в том числе определяющие максимальную мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры;

— права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя.

К сожалению, типового договора пока еще нет. Форма типового договора, вероятно, скоро будет утверждена Правительством России. В Приложении № 7.1 мы приводим образец договора, заключаемого с собственниками квартир в Москве.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, исполнитель (предприятие, в обязанности которого входит предоставление потребителям коммунальных услуг) обязан предоставить услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, а также предоставленной исполнителем информации об услугах.

Состав услуг, предоставляемых потребителю, определяется степенью благоустройства жилого дома или квартиры.

Исполнитель обязан в наглядной и доступной форме обеспечить потребителя информацией об оказываемых услугах, тарифах на них, условиях оплаты, режиме предоставления услуг, их потребительских свойствах, наличии сертификата на услуги, подлежащие сертификации.

Размер оплаты услуг устанавливается органами местного самоуправления, а также сторонами по договору.

Расчетный период для оплаты услуг устанавливается в один календарный месяц, срок внесения платежей —до 10-го числа следующего за истекшим месяца. Плата за услуги вносится равномерно в течение года, если иное не оговорено договором. Несвоевременное внесение платы за услуги влечет за собой начисление пени в размере 1% с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Многие граждане столкнулись с такой проблемой: они работают на государственном предприятии, которое вовремя не выплачивает заработную плату. А других источников дохода у семьи нет. Как быть с начислением пени за коммунальные услуги? Хотя предприятие, где работает такой 1ражданин, — государственное и ЖЭО — тоже пока большей частью государственные предприятия, к сожалению, нельзя применить нормы Гражданского кодекса о зачете требований (если Иванов должен Петрову 3000 рублей, а Петров Иванову — 2000 рублей, то будет проще, конечно, если Иванов вернет Петрову 1000 рублей, в жизни так и происходит). В ситуации же с оплатой коммунальных услуг следует поступать так: человек, не получающий зарплату, приносит в ЖЭО выписку с места работы о задержке выплаты, а также справку о том, что иных доходов у семьи нет. Иногда необходимо написать заявление с просьбой о неначислении пени. ЖЭО хранит документы и ждет, пока вы получите деньги, чтобы произвести оплату.

В случае, если эксплуатирующие организции ненадлежащим образом исполняют обязательства по предоставлению коммунальных услуг, потребители имеют право не оплачивать те периоды, в которые услуги не предоставлялись (исключение составляют так называемые технологические перерывы, например, отключение отопления летом). Для того чтобы впоследствии не возникло проблем по поводу оплаты, необходимо сообщить в ЖЭО о том, что у вас, например, отключили горячую воду. Ваше обращение должно быть записано в журнале (не забудьте поинтересоваться номером записи), и после этого смело можете не платить.

Ответственность эксплуатирующей организации

Если ваши взаимоотношения с эксплуатирующей организацией перешли в стадию конфликта, надо начинать подготовку к судебному разбирательству.

Понятно, что перебои с отоплением и снабжением водой происходят не случайно. Одна из основных причин — износ инженерного оборудования. Первым делом вспомните, когда в вашем доме был последний капитальный ремонт, и, если это было более тридцати лет назад, сразу поставьте себе задачу-максимум — заставить эксплуатирующую организацию произвести капитальный ремонт. Задача-минимум — собрать доказательства того, что вашему дому этот ремонт необходим.

Естественно, вас интересует прежде всего обеспечение коммунальными услугами вашей квартиры. Однако зачастую решить эту задачу вам в одиночку просто невозможно, ведь системы водоснабжения, канализации, электроснабжения устроены так, что обслуживают весь дом сразу. Поэтому для защиты своих прав вам лучше объединиться с соседями. Если в доме создано товарищество собственников жилья, то всю организацию иска оно может взять на себя. Для этого необходимо рассмотреть вопрос об обеспечении коммунальными услугами на общем собрании и поручить правлению товарищества подготовить документы для суда.

Как предъявить претензию

Прежде всего нужны доказательства ненадлежащего исполнения эксплуатирующей организацией обязательств по обеспечению вас коммунальными услугами. Попросите всех жильцов в течение, например* одного месяца тщательно фиксировать все нарушения (отключения воды, отопления, лифта и т. п.). О каждом факте нарушений письменно сообщайте в эксплуатирующую организацию. Заявление можно написать по форме, представленной в Приложении № 7.2.

Как обратиться в суд

Если все мирные способы разрешения конфликта исчерпаны, необходимо обращаться в суд. Истцом по делу может быть каждый желающий житель дома. Число истцов не ограничено — вы подаете коллективный иск. Для того чтобы не было необходимости всем истцам ходить в суд, каждый из них может оформить доверенность на

одного или двух жильцов. (Образец такой доверенности см. в Приложении № 7.3.)

^Доверенность может быть заверена как в нотариальной конторе, так и по месту работы истцов или по месту их жительства. После этого можно писать исковое заявление. Заявление должно быть составлено как минимум в трех экземплярах, два из которых передаются в суд, а один остается у истцов. Подписать заявления должны все истцы, указанные в заявлении (см. Приложение № 7.4).

Конечно, всего предусмотреть нельзя. Бывает, что и в только что построенном доме выходит из строя та или иная система. Мы привели схему ваших действий в различных ситуациях. Но если самостоятельно вы в сложившейся ситуации справиться не можете, обратитесь за консультацией к юристу.

В Приложении № 7.5 приводятся образцы заявлений для нескольких наиболее распространенных ситуаций.