ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ...
Кто-то, ездит отдыхать к морю, кто-то предпочитает путешествовать с рюкзаком за плечами, но для многих единственно доступной формой отдыха является собственный дачный или садовый участок. Однако прежде чем отдыхать на даче или в садовом домике, их надо построить. Самый надежный способ строительства — это возведение дома собственными руками. Конечно, стройка может затянуться на несколько лет, зато все будет сделано надежно и по своему вкусу.
Если же строительными навыками вы не обладаете, то придется обращаться к услугам специалистов. Договор на строительство садового домика в законодательстве носит название договора подряда.
Строительный подряд — это договор между гражданином (заказчиком) и предприятием (подрядчиком), по которому подрядчик принимает на себя обязательство своими силами из своего материала (или из материала заказчика) выполнить работы по строительству заказанного объекта (садового домика, хозблока, бани и т. п.) в установленный договором срок, а заказчик обязуется эту работу оплатить.
Строительство начинается с выбора подрядчика. Подрядчиком может быть гражданин (группа граждан) или организация, которые выполняют строительные работы.
Выбирая подрядчика, помните, что, нанимая строителя-индивидуала или строительную бригаду, состоящую из таких же индивидуалов, вы рискуете гораздо больше, чем при обращении в строительную фирму.
В соответствии с постановлением Совета Министров Российской Федерации от 08. 11. 91 г. № 583 «О введении государственного лицензирования строительной деятельности на территории Российской Федерации» все фирмы, выполняющие строительные работы, должны иметь лицензию. В лицензии указывается, какие именно работы имеет право выполнять фирма. Поэтому, прежде чем заключить договор, убедитесь, что выбранное вами предприятие имеет лицензию и может выполнить те работы, которые вам необходимы.
Кроме сведений о лицензии подрядчик должен предоставить вам информацию о государственной регистрации, а также о своих возможностях по выполнению предполагаемой работы. Эта информация, как указано в гл. Ill Закона РФ «О защите прав потребителей», должна касаться:
— особенностей работы;
— цены и формы оплаты;
— гарантийных обязательств;
— правил и условий эффективного и безопасного использования результатов работы.
Отношения между подрядчиком и заказчиком оформляются договором. Договор — это двусторонняя сделка. Законом определено, что любые сделки юридических лиц с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 минимальных заработных плат, должны совершаться в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Иными словами, заказчик и подрядчик подписывают документ, в котором определены условия их соглашения.
Если такой документ отсутствует, то при возникновении спора стороны не могут в подтверждение условий договора ссылаться на устную договоренность, даже если есть свидетели такой договоренности (хотя могут приводить другие, кроме договора, письменные доказательства) (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Это неудобно прежде всего для заказчика, поскольку, заплатив порой немалые деньги за строительство, он, в случае неисполнения подрядчиком
условий договора, не сможет доказать нарушение, так как нигде не записано, что именно обещал построить подрядчик.
К. заплатил Черемушкинскому районному совету г. Москвы Всероссийского общества автомобилистов в августе 1992 г. 25 200 рублей за строительство гаражного бокса. Ему обещали, что, если он внесет 100%-ную предоплату за строительство, цена в дальнейшем пересматриваться не будет и через 2—3 месяца он получит гараж. Шло время, но бокс ему не строили. Когда К. обратился с требованием об исполнении обязательств, общество предложило ему доплатить еще 2 500 000 рублей для получения гаража. К. подал иск в суд. Так как из доказательств, подтверждающих наличие договорных отношений между ним и ответчиком, у К. была только квитанция об оплате, доказать в суде, что цена была твердая и пересмотру не подлежала, а также, что по договору срок строительства составлял 3 месяца, он не смог.
Предмет договора
Предметом договора строительного подряда является выполнение подрядчиком определенной работы и сдача ее результатов заказчику. В договоре должна быть указана полная характеристика оговариваемого результата. Если это квартира, то следует указать количество комнат, общую площадь, жилую площадь, этаж, адрес дома и его характеристики (этажность, строительный материал — панельный или кирпичный). Если гараж — то материал, из которого он должен быть сделан, размер, месторасположение. Если строительство ведется в соответствии с проектом, то проект должен быть согласован — заверен заказчиком и подрядчиком. В этом случае проект приобретает силу договора. В договоре при этом достаточно указать, что строительство ведется в соответствии с прилагаемым проектом.
Предмет договора является существенным условием договора подряда и при его отсутствии договор на строительство считается незаключенным, даже если в нем есть множество других условий.
Права и обязанности сторон
Основной обязанностью подрядчика является качественное выполнение работы и сдача объекта строительства в срок, согласованный сторонами. Основной обязанностью заказчика является создание для подрядчика необходимых условий для выполнения работы и оплата работы подрядчика. В отношении создания условий для работы подрядчика имеется в виду следующее. Если оговорено, что строительство будет вестись на земельном участке заказчика, то заказчик обязан своевременно предоставить его. Площадь и состояние земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий — позволять своевременно начать работы, нормально их вести и завершить в срок.
На земельном участке rp-на П. росло дерево. При заключении договора подряда было оговорено, что разрешение на сруб дерева П. получит в месячный срок, до 1 июля, и с 1 июля подрядчик приступит к работам. За разрешением на сруб дерева П. не обращался, поэтому подрядчик не мог приступить к выполнению работ в срок, указанный в договоре.
Предоставление подрядчику временной подводки сетей электроснабжения, водо- и паропровода и т. п. осуществляется, только если стороны предусмотрели это в договоре.
Если стороны в договоре не предусмотрели иное, то работа должна быть выполнена из материалов подрядчика, его силами и средствами. Подрядчик вправе привлекать для исполнения договора других лиц, заключая от своего имени договоры с ними. При этом он несет ответственность перед заказчиком и отвечает за действия привлеченных им лиц как за свои собственные.
Подрядчик должен представить материал надлежащего качества. Предполагается также, что подрядчик, используя представленный им материал и оборудование, имеет право распоряжаться ими. Если же им используется чужое имущество, то, в случае возникновения претензий владельца имущества, подрядчик должен понести все связанные с этим расходы, включая возмещение причиненных заказчику убытков (ст. 15 ГК РФ).
А. заключил с Г. договор на строительство гаража. Г., договорившись с сотрудниками завода, незаконно вывез листовое железо и использовал его в строительстве. Против него и сотрудников завода было возбуждено уголовное дело. Железо как предмет преступления было изъято у заказчика следственным управлением. А. предъявил иск к Г. о возмещении убытков. Иск был удовлетворен судом, однако истец затратил массу времени и сил, для того чтобы доказать, что деньги за материал он ответчику уплатил и, таким образом, имеет право на возмещение понесенных расходов.
Если заказчик не уверен в порядочности подрядчика и все-таки решил заключить с ним договор, он может потребовать представления документации, подтверждающей право подрядчика распоряжаться материалом или оборудованием.
По договоренности сторон работа может выполняться целиком или частично из материалов заказчика, с использованием оборудования заказчика. При этом цена материала и оборудования, передаваемого подрядчику, определяется в договоре либо отдельно в квитанции, подтверждающей передачу. Квитанция выписывается по требованию заказчика.
После принятия материалов и оборудования подрядчик отвечает за их сохранность и правильное использование.
В случае полной или частичной утраты (повреждения) материала (вещи), предоставленного заказчиком, подрядчик обязан, согласно ст. 35 Закона РФ «О защите прав потребителей», в течение 3 дней заменить его материалом (вещью) такого же качества или по желанию заказчика изготовить изделие из такого же материала в разумный срок. При отсутствии у исполнителя необходимого для замены материала (вещи) он обязан возместить потребителю двукратную цену утраченного или поврежденного материала (вещи), а также расходы, понесенные потребителем.
В договоре или документах, выдаваемых исполнителем потребителю при заключении договора (квитанции, заказе), должны быть указаны: точное наименование, описание материала и его цена, определяемая соглашением сторон. При возмещении цены утраченного материала (вещи) она должна соответствовать той стоимости, которая сложилась на день добровольной выплаты или на день вынесения судебного решения.
Н. заключил со спецуправлением г. Махачкалы договор подряда на строительство жилого дома. Заказчик передал в распоряжение подрядчика сварочный аппарат, .бетономешалку, кровельное железо и цемент. В процессе строительства с охраняемой подрядчиком строительной площадки оборудование и стройматериалы пропали. Для возмещения ущерба Н. пришлось обратиться в суд. Суд вынес решение взыскать с подрядчика в счет возмещения ущерба стоимость представленных стройматериалов и оборудования в двойном размере.
Цена
Цена строительства складывается из компенсации издержек подрядчика (стоимость используемых материалов, оборудования, рабочей силы) и причитающегося ему вознаграждения.
Цена работы часто определяется в смете, являющейся неотъемлемой частью договора. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета с момента подтверждения ее заказчиком становится частью договора подряда. Например, после того как заказчик, ознакомившись со сметой, подписывает ее.
Цена за строительство (смета) может быть твердой и приблизительной. Твердая цена вересматриваться не может, и подрядчик должен закончить строительство, не требуя от заказчика дополнительных платежей, сверх обусловленных в договоре. Если же оговорено, что составленная смета — приблизительная, то в процессе строительства его стоимость может изменяться. Если в договоре нет указания на то, что смета является приблизительной, то она считается твердой и пересмотру не подлежит.
В романе Джона Голсуорси «Сага о Форсайтах» адвокат Соме Форсайт предъявил иск о возмещении убытков к архитектору Филиппу Босини. Обстоятельства дела таковы: собираясь строить загородный дом, Соме заказал его проектировку и строительство молодому архитектору. В ходе строительства первоначально оговариваемая сторонами стоимость возрастала, но адвокат подтверждал свою готовность оплачивать счета. Когда дело дошло до отделки дома, Соме направил Босини письмо, в котором сообщил, что перерасход суммы 12 000 фунтов на 10, 20 или 50 фунтов не послужит поводом для каких-либо недоразумений. Однако перерасход составил 400 фунтов. Суд присудил взыскать с архитектора в пользу Сомса Форсайта 350 фунтов, так как из переписки следовало, что максимальная цена работы по соглашению сторон была установлена в размере 12 050 фунтов, фактические же расходы адвоката составили 12 400 фунтов.
Аналогичное решение вынес бы и российский суд. Этот пример интересен также тем, что условия договора определялись судом из переписки сторон. Однако «джентльменское соглашение» без оформления письменных обязательств может кончиться для заказчика очень плачевно, если подрядчик по каким-либо причинам не захочет оставаться «джентльменом».
Как пересмотреть приблизительную смету
Если возникла необходимость превысить приблизительную смету, подрядчик обязан немедленно предупредить об этом заказчика. Извещенный об увеличении цены заказчик может либо доплатить, либо отказаться от договора.
При отказе от договора заказчик должен возместить подрядчику те расходы, которые последний произвел, выполняя договор, в пределах первоначально определенной сметы.
Если подрядчик не предупредил заказчика о превышении приблизительной сметы, он обязан выполнить работы, не требуя возмещения дополнительных расходов (ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
И. обратилась с иском в суд, указав в исковом заявлении, что заключила с АО «Пензастрой» договор на строительство квартиры. В договоре было указано, что стоимость 1 кв. метра равняется 40 000 рублей. 50% стоимости квартиры И. своевременно оплатила.
Через 7 месяцев ответчик известил И. о повышении стоимости квартиры и предложил внести промежуточный платеж в размере 7 000 000 рублей. Тогда истица потребовала расторгнуть договор и возвратить первоначальный платеж с учетом инфляции за период действия договора. АО «Пензастрой» через месяц возвратила аванс без учета инфляции.
В судебном заседании истица настаивала на своих исковых требованиях, пояснив, что в период действия договора ответчик не информировал ее о повышении сметной стоимости квартиры. Суд удовлетворил иск истицы и взыскал с АО «Пензастрой» сумму,-равную удорожанию строительства в связи с инфляцией по сравнению с внесенным истицей авансом.
Возможно, если бы в договоре была предусмотрена периодичность извещения заказчика о повышении цен на строительство, инцидента и не произошло бы.
Хотя существует общее правило, согласно которому твердая смета пересматриваться не может, из него есть исключение: подрядчик вправе требовать увеличения установленной цены (твердой сметы), а при отказе заказчика выполнить это требование — расторгнуть договор, если в процессе выполнения работ:
— существенно увеличилась стоимость материалов и оборудования, представленных подрядчиком, либо
— существенно увеличилась стоимость услуг, оказываемых подрядчику третьими лицами.
При этом подрядчик должен доказать, что такого увеличения стоимости нельзя было предусмотреть при заключении договора. Если заказчик не согласен с аргументацией подрядчика, то договор может быть расторгнут в суде, и тогда уже суд, исходя из представленных сторонами доказательств, решит, являлось ли повышение стоимости существенным и возможно ли было предусмотреть это при заключении договора.
Порядок расчетов за выполненную работу
Порядок расчетов за выполненную работу определяется договором между заказчиком и подрядчиком. Наиболее типичными являются следующие варианты определения порядка расчетов:
При твердой смете:
Вариант первый. Заказчик предварительно оплачивает подрядчику 100% суммы договора. Так как твердая смета пересмотру не подлежит, то подрядчик не вправе требовать внесения дополнительных сумм. Риск заказчика при этом варианте очень велик, так как нет никаких гарантий, что подрядчик исполнит обязательство, а не исчезнет с полученными деньгами.
Вариант второй. Заказчик оплачивает работу подрядчика поэтапно, после завершения подрядчиком отдельных этапов строительства, определенных договором. Риск заказчика здесь меньше, поскольку оплата производится «по факту». Однако остается вероятность, что объект по каким-либо причинам останется недостроенным. Этот вариант наиболее выгоден для заказчика при строительстве небольших объектов, где при исчезновении либо банкротстве подрядчика возможно оформить право собственности на недостроенное строение и достроить своими силами либо привлечь к участию в строительстве других подрядчиков.
Вариант третий. Заказчик оплачивает работу исполнителя после ее выполнения в полном объеме. Заказчик при этом варианте не несет никакого риска. Однако цена договора будет несколько выше, чем при вариантах 1 и 2. Это связано с тем, что для ведения строительства подрядчику нужны деньги. Если у него нет свободных денежных средств, которые он может пустить на закупку стройматериалов, привлечение рабочих и т. п., то он будет вынужден взять их под проценты в банке. Поэтому вполне вероятно, что цена договора подряда увеличится на величину этих процентов.
При приблизительной смете:
Вариант первый. Заказчик предварительно оплачивает подрядчику 100% суммы, указанной в приблизительной смете. Если в процессе строительства подрядчику пришлось превысить приблизительную смету, то окончательный расчет между сторонами производится по окончании строительства. Так как подрядчик обязан незамедлительно извещать заказчика о необходимости превысить приблизительную смету, то теоретически заказчик на любом этапе строительства должен знать, сколько ему придется доплачивать исполнителю.
Вариант второй. Заказчик предварительно оплачивает подрядчику 100% сметной стоимости строительства. Дальнейшие оплаты производятся поэтапно в сроки, определенные договором. Здесь желательно, чтобы заказчик предоставлял письменную информацию о том, за какой объем работ установлена та или иная доплата.
Вариант третий. Заказчик производит расчеты с подрядчиком после завершения строительства.
Сроки строительства
В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию сторон могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
Если этот срок в договоре не указан, то работа должна быть выполнена в разумный срок. Разумным считается срок, в который обычно выполняется такого рода работа. Заключение о разумном сроке строительства может дать специалист в области строительства. По истечении разумного срока заказчик вправе требовать передачи ему результатов работы в семидневный срок ( п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Нередко в договорах срок связан с определенным событием. Например, «подрядчик обязуется передать заказчику квартиру в 2-месячный срок после сдачи дома в эксплуатацию». Если срок сдачи дома в эксплуатацию в договоре не указан, то заказчик может потребовать предоставления этой информации у подрядчика. Подрядчик обязан ее представить в соответствии со ст. Юч Закона РФ «О защите прав потребителей».
Если подрядчик нарушил сроки начала и окончания выполнения работы, он должен выплатить заказчику неустойку. Она определяется из расчета 3% стоимости работы за каждый день просрочки. Если стоимость работы отдельно в договоре не определена, то неустойка считается от стоимости заказа (цены договора) ( п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Величина неустойки не должна превышать цены работы либо, если цена работы не определена, цены заказа или цены договора (цена договора — стоимость всех работ и услуг, включенных в договор, которые оплачивает потребитель).
Л. заключил с ЗАО «Лесоповал» договор на строительство садового домика и уплатил 6 000 000 рублей, что составляло 100 %-ную предоплату. ЗАО «Лесоповал» нарушило сроки выполнения работы на 2 месяца.
Расчет неустойки:
6 000 000 рублей (цена заказа).
3% от 6 000 000 = 180 000 рублей.
180 000 х 61 (количество дней просрочки) = 10 980 000 рублей.
Так как величина неустойки не может быть больше величины заказа, то она должна быть уменьшена до 6 000 000 рублей.
Неустойка должна выплачиваться подрядчиком в добровольном порядке после предъявления заказчиком требования о выплате.
Так как такой размер неустойки установлен законодательно, то заказчик вправе требовать ее выплаты независимо от того, записано такое условие в договоре или нет. Кроме того, подрядчик не вправе устанавливать в договоре меньший размер неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств — в случае, если договором предусмотрен меньший размер неустойки, то это условие признается недействительным как ущемляющее права потребителя по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством (п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Выплата подрядчиком неустойки не освобождает его от исполнения обязательства по строительству.
Вместо предъявления требования о возмещении неустойки заказчик вправе по своему выбору выбрать один из допускаемых законом вариантов поведения.
Вариант первый — поручить выполнение работы третьим лицам, т. е. другому подрядчику (организации или физическому лицу), за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от подрядчика возмещения понесенных расходов.
При выборе данного варианта необходимо иметь доказательства того, в каком объеме работа не была доделана подрядчиком на дату, когда появляются третьи лица. Это может быть отражено в акте, который составит новый подрядчик либо приглашенный независимый специалист (последнее предпочтительнее). При составлении акта новым подрядчиком желательно пригласить первого подрядчика (это лучше сделать телеграммой с уведомлением о вручении). Это важно в том случае, если подрядчик будет доказывать, что работа выполнена им в большем объеме, чем отражено в акте. Если первый подрядчик не явится, то акт можно составить без него.
Вариант второй — назначить подрядчику новый срок,
в течение которого подрядчик должен приступить к выполнению работы или закончить ее, и потребовать уменьшения цены за выполнение работы. При выборе данного варианта поведения заказчик вправе настаивать также на выплате неустойки за все время нарушения срока начала и (или) окончания выполнения работы. Какую часть от цены договора должен выплатить подрядчик — 1%, 30%, 70% и т. п. — законом не определено. Поэтому в каждом конкретном случае заказчик должен будет мотивированно изложить, почему он требует вернуть ему именно такую сумму.
Вариант третий — потребовать уменьшения цены за выполненную работу. Предполагается, что подрядчик должен выплатить заказчику в добровольном порядке часть «неотработанных» денег. Сумму можно определить по смете. При выдвижении данного требования заказчик не может требовать дальнейшего выполнения работы заказчиком и не вправе требовать выплаты неустойки за просрочки.
Вариант четвертый — расторгнуть договор о выполнении работы и потребовать полного возмещения убытков. Неустойка здесь может быть взыскана за период со дня, следующего за днем, когда результат работы должен быть передан заказчику, до дня предъявления требования о расторжении договора.
Требования заказчика об уменьшении цены за выполненную работу и о возмещении убытков, причиненных расторжением договора о выполнении работы, подрядчик должен выполнить в добровольном порядке в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования (п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Если подрядчик нарушит десятидневный срок, то он должен выплатить заказчику штрафную неустойку за каждый день просрочки в размере 3% цены работы, а если цена работы отдельно в договоре не определена — от общей стоимости заказа ( п. 5 ст. 28, п. 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Требования заказчика о возмещении расходов, понесенных им в связи с поручением выполнения работы третьим лицам или при выполнении их своими силами, а также требования о возмещении иных убытков, связанных с нарушением подрядчиком сроков выполнения работы, должны быть удовлетворены в срок, указанный в договоре, а если этот срок не определен, то в семидневный срок (ст. 314 ГК РФ).
Сдача и приемка законченного объекта
Заказчик, получивший от подрядчика сообщение о готовности к сдаче объекта строительства либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работы, обязан немедленно приступить к его приемке.
Сдача результата работы и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами (см. Приложение № 9.1).
Акт составляется в двух экземплярах. Подписанные экземпляры хранятся у заказчика и подрядчика. Вообще говоря, законодательство не требует присутствия свидетелей при сдаче работы, однако, во-первых, потребитель — не специалист и для принятия работы лучше пригласить человека, который что-то в строительстве понимает, а, во-вторых, при возникновении спора люди, присутствовавшие при сдаче работы, смогут выступить свидетелями.
При приемке объекта заказчик может обнаружить недостатки. При этом заказчик в соответствии со ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» вправе выбрать один из следующих вариантов поведения.
Вариант первый — потребовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы. Требование о безвозмездном устранении недостатков должно быть выполнено подрядчиком в двадцатидневный срок. Если стороны в договоре предусмотрели более короткий срок для устранения недостатков, то подрядчик должен руководствоваться условиями договора (п. 17 Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации).
За каждый день просрочки подрядчик должен выплатить заказчику неустойку в размере 3% цены работы, но не больше цены работы (п. 15 «г», п. 17 Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации).
Вариант второй — потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. Размер уменьшения можно определить в соответствии со сметой.
Вариант третий — потребовать повторного выполнения работы. Это требование может сопровождаться требованием о соответствующем уменьшении вознаграждения за работу.
Вариант четвертый — потребитель вправе отказаться от услуг подрядчика, устранить недостатки своими силами или привлечь для устранения недостатков другого подрядчика. Расходы, понесенные заказчиком, подрядчик обязан возместить в десятидневный срок со дня заявления этого требования. За каждый день просрочки подрядчик обязан выплатить заказчику неустойку в размере 3% цены заказа.
Если все досудебные способы разрешения конфликта оказались безрезультатными, то для защиты своих прав можно обратиться в суд. (Форму искового заявления см. в Приложении № 9.2.)